Promesse unilatérale de vente immobilière

PROMESSE UNILATÉRALE DE VENTE IMMOBILIÈRE

Articles 1123 et 1124 du Code civil

AVERTISSEMENT CAPITAL :

La promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble doit impérativement être constatée soit par acte authentique devant notaire, soit enregistrée auprès de l''administration fiscale dans les DIX JOURS de son acceptation, à peine de NULLITÉ ABSOLUE (article 1589-2 du Code civil).

Ce modèle ne dispense en aucun cas de ces formalités. Il est vivement recommandé de faire établir toute promesse unilatérale par un notaire pour garantir sa validité.

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I. DISTINCTION AVEC LE COMPROMIS

| Critère | Promesse unilatérale | Compromis (promesse synallagmatique) |

|---|---|---|

| Engagement | Seul le vendeur | Les deux parties |

| Indemnité d''immobilisation | Oui (5-10 %) | Dépôt de garantie assimilé |

| Formalité | Acte authentique ou enregistrement 10 jours | Acte sous seing privé possible |

| Nullité si non enregistrée | OUI (art. 1589-2) | Non |

| Libération si non levée | Bénéficiaire libéré, indemnité acquise | Les deux parties engagées |

| Rétractation SRU 10 jours | Applicable | Applicable |

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II. IDENTIFICATION DES PARTIES

LE PROMETTANT (vendeur qui s''engage) :

• Nom, prénom(s) : [ ]
• Date et lieu de naissance : [ ]
• Nationalité : [ ]
• Adresse : [ ]
• Situation matrimoniale et régime : [ ]
• Qualité au regard du bien : [ ]

LE BÉNÉFICIAIRE (acquéreur potentiel avec option) :

• Nom, prénom(s) : [ ]
• Date et lieu de naissance : [ ]
• Nationalité : [ ]
• Adresse : [ ]
• Qualité : non-professionnel au sens de l''article L.271-1 CCH

III. DÉSIGNATION DU BIEN

[Voir modèle compromis — désignation précise exigée]

IV. PRIX DE VENTE

Prix : [X] euros net vendeur, hors frais d''acte et taxes à la charge de l''acquéreur.

V. OBJET DE LA PROMESSE

Le Promettant promet au Bénéficiaire, qui accepte l''option, de lui vendre le bien immobilier ci-dessus désigné, au prix et aux conditions énoncés, pendant la durée d''option ci-après précisée.

Caractère unilatéral : seul le promettant s''engage à vendre. Le bénéficiaire conserve la faculté d''acheter ou de ne pas acheter, pendant toute la durée du délai d''option.

Irréversibilité depuis la réforme 2016 : conformément à l''article 1124 du Code civil (issu de la réforme des contrats), la révocation du promettant pendant le délai d''option est inopposable au bénéficiaire si elle intervient après son acceptation. Autrement dit, le promettant ne peut plus rétracter sa promesse à partir du moment où le bénéficiaire a accepté la promesse, et ce jusqu''à la fin du délai d''option.

VI. DURÉE DU DÉLAI D''OPTION

Le délai pendant lequel le bénéficiaire peut lever l''option est fixé à [3 / 4 / 6] mois à compter de la signature de la présente.

Expiration du délai sans levée : si le bénéficiaire n''a pas levé l''option dans le délai, la promesse devient caduque de plein droit. Le promettant reprend sa pleine liberté.

Levée de l''option : le bénéficiaire doit notifier au promettant, par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte de commissaire de justice, sa décision de lever l''option. Dès cette notification, la vente est juridiquement parfaite et les parties doivent procéder à la réitération par acte authentique.

VII. INDEMNITÉ D''IMMOBILISATION

En contrepartie de l''immobilisation du bien pendant la durée du délai d''option, le bénéficiaire verse, à la signature de la présente, une indemnité d''immobilisation d''un montant de [X] euros (soit [5 à 10] % du prix).

Versement : cette somme est obligatoirement versée entre les mains d''un TIERS SÉQUESTRE (notaire ou agent immobilier avec garantie financière), jamais directement au promettant.

Sort de l''indemnité :

• Si le bénéficiaire lève l''option : l''indemnité est imputée sur le prix
• Si le bénéficiaire ne lève pas l''option dans le délai (par son fait) : l''indemnité est définitivement acquise au promettant
• Si une condition suspensive défaille sans la faute du bénéficiaire : restitution intégrale de l''indemnité
• En cas de rétractation SRU (10 jours) : restitution intégrale dans un délai de 21 jours

VIII. CONDITIONS SUSPENSIVES

[Identiques au compromis — condition suspensive de prêt avec mention manuscrite en cas de renonciation, DPU, état hypothécaire, etc.]

IX. OBLIGATIONS DU PROMETTANT

Pendant le délai d''option, le promettant s''engage à :

1. Ne pas vendre le bien à un tiers

2. Ne pas grever le bien de droits nouveaux (hypothèque, privilège, servitude)

3. Ne pas louer le bien ni accorder de droits d''occupation

4. Ne pas modifier substantiellement le bien (travaux)

5. Maintenir les assurances et l''entretien normal

6. Permettre les visites du bien par le bénéficiaire et ses conseils (banquiers, experts)

7. Collaborer à l''obtention des documents nécessaires (diagnostics, état hypothécaire, etc.)

X. FORMALITÉS DE VALIDITÉ (CRITIQUE)

Article 1589-2 du Code civil : « Est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d''un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du code général des impôts, si elle n''est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. »

Deux options pour valider la promesse :

☐ Option A — Acte authentique devant notaire (RECOMMANDÉ)

Le plus sûr. Le notaire garantit la validité, la publication foncière et l''enregistrement. Frais limités (quelques centaines d''euros).

☐ Option B — Acte sous seing privé enregistré dans les 10 jours

Possible mais exige :

• Signature de l''acte
• Acceptation expresse du bénéficiaire
• Dépôt à l''administration fiscale dans les 10 jours suivant l''acceptation
• Paiement du droit fixe d''enregistrement
• Conservation de l''acte enregistré

Le non-respect de ce formalisme rend la promesse NULLE et sans effet.

XI. DÉLAI DE RÉTRACTATION SRU

Le bénéficiaire, en qualité de non-professionnel, dispose du délai de rétractation de 10 jours prévu à l''article L.271-1 du Code de la construction et de l''habitation, à compter du lendemain de la première présentation de la notification de la promesse.

XII. SIGNATURES

Acte authentique — reçu par Maître [Nom], notaire à [ville], le [Date].

OU

Acte sous seing privé, fait à [Ville], le [Date], en [X] exemplaires originaux dont un destiné à l''enregistrement dans les 10 jours.

LE PROMETTANT

Mention manuscrite : « Lu et approuvé — Bon pour promesse unilatérale de vente »

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LE BÉNÉFICIAIRE

Mention manuscrite : « Lu et approuvé — Bon pour acceptation de la promesse unilatérale avec option d''achat »

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CONSEILS CAPITAUX :

1. FORME AUTHENTIQUE OBLIGATOIRE (ou enregistrement sous 10 jours) — à peine de nullité absolue.

2. Consultation notariale : pratiquement indispensable pour les promesses unilatérales.

3. Dépôt en séquestre : indemnité jamais remise directement au promettant.

4. Article 1124 C. civ. : la rétractation du promettant pendant le délai d''option est inefficace — protection du bénéficiaire.

5. Délai SRU de 10 jours : rétractation possible par le bénéficiaire non-professionnel.

6. Rédaction précise des conditions suspensives et du sort de l''indemnité.

7. Modération des clauses pénales : possible par le juge si excessive.

8. Alternative : le compromis de vente est souvent plus simple et plus utilisé.

9. Vérification fiscale : l''enregistrement dans les 10 jours est impératif si sous seing privé.

10. Conservation : garder l''acte enregistré ou authentique pendant au moins 30 ans (prescription).