Pacte de préférence immobilier

PACTE DE PRÉFÉRENCE PORTANT SUR UN BIEN IMMOBILIER

Articles 1123 et suivants du Code civil

Définition : le pacte de préférence est une convention par laquelle une personne (le promettant) s''engage envers une autre (le bénéficiaire) à la proposer prioritairement comme acquéreur, au moment où elle décidera de vendre son bien. Le bénéficiaire dispose alors d''un droit de priorité pour acheter aux conditions proposées.

Important : le pacte de préférence ne crée aucune obligation de vendre. Il oblige seulement, si le promettant décide un jour de vendre, à proposer d''abord le bien au bénéficiaire avant de s''adresser à un tiers.

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I. IDENTIFICATION DES PARTIES

LE PROMETTANT (propriétaire actuel qui accorde la préférence)

• Nom, prénom(s) : [ ]
• Date et lieu de naissance : [ ]
• Nationalité : [ ]
• Adresse : [ ]
• Situation matrimoniale et régime : [ ]
• Qualité au regard du bien : [plein propriétaire / nu-propriétaire / usufruitier]

LE BÉNÉFICIAIRE (titulaire du droit de préférence)

• Nom, prénom(s) : [ ]
• Date et lieu de naissance : [ ]
• Adresse : [ ]
• Qualité ou lien avec le promettant : [voisin / locataire / associé / proche / professionnel]

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II. DÉSIGNATION DU BIEN OBJET DU PACTE

• Nature du bien : [maison individuelle / appartement / terrain / local commercial]
• Adresse complète : [ ]
• Références cadastrales : section [ ], n° [ ], superficie [ ] m²
• Désignation en copropriété (si applicable) : lot n°[ ], tantièmes [ /1000e]
• Description sommaire : [ ]
• Origine de propriété du promettant : acquis suivant acte reçu par Maître [Nom], notaire à [ville], le [date]

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III. OBJET DU PACTE

Par le présent pacte, le PROMETTANT s''engage, s''il décide un jour de céder tout ou partie du bien désigné ci-dessus, à proposer prioritairement au BÉNÉFICIAIRE de l''acquérir avant de s''adresser à tout tiers.

Précisions importantes :

1. Le promettant n''a aucune obligation de vendre. Le pacte n''est activé que s''il décide volontairement de céder le bien.

2. Le pacte couvre toute cession, qu''il s''agisse d''une vente ordinaire, d''une donation, d''un échange, d''un apport en société, ou de toute autre forme de transmission à titre onéreux.

3. Les cessions à titre gratuit (succession, donation familiale, legs) sont [incluses / exclues] du champ du pacte (à préciser).

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IV. MODALITÉS D''EXERCICE DU DROIT DE PRÉFÉRENCE

Notification de l''intention de vendre :

Le promettant, lorsqu''il décidera de vendre, devra notifier par lettre recommandée avec accusé de réception au bénéficiaire :

• Son intention de céder le bien
• Le prix auquel il envisage la vente
• Les conditions essentielles de la cession (modalités de paiement, délais, conditions suspensives éventuelles)
• L''identité du tiers avec lequel il a négocié, le cas échéant

Délai de réponse du bénéficiaire :

Le bénéficiaire disposera d''un délai de [60 / 90 / 120] jours (à préciser, généralement 60 à 90 jours) à compter de la réception de la notification pour :

1. Accepter l''offre aux conditions proposées (le pacte s''exerce, la vente est formée)

2. Renoncer expressément à la préférence (le promettant peut alors vendre au tiers)

3. Garder le silence : le silence pendant le délai vaut renonciation tacite, et le promettant retrouve sa pleine liberté de vendre aux conditions notifiées

Conséquence de l''acceptation : la vente est juridiquement formée entre le promettant et le bénéficiaire, aux conditions notifiées. Les parties procéderont à la rédaction d''un compromis puis d''un acte authentique dans les conditions habituelles.

Garantie contre la fraude : si le promettant cède le bien à un tiers sans respecter le pacte, le bénéficiaire peut :

• Agir en nullité de la vente contre le promettant et le tiers acquéreur, à condition de prouver que ce dernier connaissait l''existence du pacte et l''intention du bénéficiaire de s''en prévaloir (article 1123 alinéa 3 du Code civil)
• Demander la substitution dans les droits de l''acquéreur (c''est-à-dire reprendre la vente à son compte aux mêmes conditions)
• Demander des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi

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V. DURÉE DU PACTE

Le présent pacte est conclu pour une durée de [X] ans à compter de sa signature, soit jusqu''au [date].

À défaut de précision sur la durée, le pacte est réputé conclu pour une durée raisonnable, laquelle peut être contestée en cas d''ancienneté excessive.

Renouvellement : à l''échéance, les parties pourront décider d''un commun accord de renouveler le pacte pour une nouvelle période équivalente, par avenant écrit.

Extinction anticipée : le pacte s''éteint automatiquement en cas de :

• Décès du bénéficiaire (sauf stipulation contraire prévoyant la transmission à ses ayants droit)
• Destruction totale du bien
• Perte de la qualité du bénéficiaire (par exemple, perte de la qualité de locataire ou de voisin si le pacte est lié à cette qualité)

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VI. CONDITIONS FINANCIÈRES ET FISCALES

Gratuité ou rémunération : le présent pacte est consenti à titre [gratuit / onéreux moyennant une somme de [X] € versée par le bénéficiaire au promettant]. Dans ce dernier cas, la somme est versée à titre de prime d''option et reste définitivement acquise au promettant même en cas de non-exercice du droit de préférence.

Fiscalité : à titre gratuit, le pacte n''entraîne aucune fiscalité immédiate. À titre onéreux, la somme reçue par le promettant est soumise à l''impôt sur le revenu dans la catégorie adaptée.

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VII. CLAUSES DE SAUVEGARDE

Clause de publicité foncière (recommandée). Le présent pacte pourra être publié au service de la publicité foncière pour être opposable aux tiers acquéreurs. Cette publication est fortement recommandée pour assurer l''efficacité maximale du pacte. Elle est possible si le pacte est passé par acte authentique.

Clause d''intégralité. Le présent pacte constitue l''intégralité de l''accord des parties et annule tout engagement antérieur.

Clause de divisibilité. La nullité d''une clause n''affecte pas la validité des autres dispositions.

Clause de bonne foi. Le promettant s''engage à exécuter le pacte de bonne foi et à ne pas adopter de comportement de nature à en faire échec (refus de négocier en cas d''exercice, transmission déguisée à un tiers, etc.).

Clause d''information préalable. Le promettant s''engage à informer le bénéficiaire de toute démarche active de vente, même antérieure à toute offre ferme d''un tiers.

Clause de droit applicable. Le présent pacte est régi par le droit français. Tout litige relève du tribunal judiciaire du lieu de situation du bien.

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VIII. SIGNATURES

Fait à [Ville], le [Date], en deux (2) exemplaires originaux dont un remis à chacune des parties.

LE PROMETTANT

Signature précédée de la mention manuscrite « Lu et approuvé — Bon pour pacte de préférence » :

_______________________

LE BÉNÉFICIAIRE

Signature précédée de la mention manuscrite « Lu et approuvé — Bon pour acceptation du pacte de préférence » :

_______________________

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CONSEILS IMPORTANTS :

1. Acte notarié recommandé : bien que le pacte de préférence soit valable sous seing privé, la forme authentique permet une publication au service de la publicité foncière qui renforce considérablement son efficacité en le rendant opposable aux tiers.

2. Durée raisonnable : un pacte à durée indéterminée ou excessive peut être contesté en justice pour caractère perpétuel. Préférer une durée déterminée de 5 à 15 ans maximum.

3. Modalités précises : définir précisément les conditions de notification, le délai de réponse et les conditions de vente évite les litiges ultérieurs.

4. Distinction avec le droit de préemption : le pacte de préférence est une convention privée ; le droit de préemption urbain est un droit légal au profit de la commune. Les deux peuvent coexister.

5. Transmission aux héritiers : par défaut, le bénéfice du pacte s''éteint au décès du bénéficiaire, sauf clause contraire. Pour le transmettre aux héritiers, prévoir une clause expresse.

6. Conséquences fiscales : consulter un notaire pour apprécier les éventuels impacts fiscaux, notamment en cas de pacte rémunéré.

7. Vérification périodique : le pacte doit rester cohérent avec l''évolution de la situation des parties. Une révision amiable est possible à tout moment.

8. Usage fréquent : voisin souhaitant agrandir sa propriété, locataire souhaitant devenir propriétaire, enfant d''une famille souhaitant reprendre la maison familiale, associé d''une SCI...

9. Recours en cas de fraude : la procédure pour obtenir l''annulation ou la substitution est exigeante (preuve de la connaissance du pacte par le tiers). La publication au service foncier est donc essentielle pour éviter la mauvaise foi des tiers.

10. Consultation notariale : compte tenu des enjeux patrimoniaux et juridiques, la consultation d''un notaire avant la signature est fortement recommandée pour sécuriser la rédaction et adapter le pacte à votre situation.