Compromis de vente immobilière — Promesse synallagmatique notariale

COMPROMIS DE VENTE IMMOBILIÈRE

Promesse synallagmatique de vente — Article 1589 du Code civil

Le présent avant-contrat a pour objet de formaliser l'accord ferme et définitif des parties sur l'acquisition d'un bien immobilier, sous les seules conditions suspensives ci-après stipulées. Il est régi par le droit français, et plus particulièrement par le Code civil (articles 1582 et suivants), le Code de la construction et de l'habitation (article L.271-1), le Code de l'urbanisme (articles L.210-1 et suivants) et le Code de la consommation (articles L.313-40 et suivants).

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PRÉAMBULE — CONSIDÉRANTS

• ATTENDU QUE le Vendeur est propriétaire du bien ci-après désigné et entend le céder dans les conditions précisées au présent acte ;
• ATTENDU QUE l'Acquéreur, après avoir pris connaissance de l'ensemble des informations et diagnostics le concernant, manifeste sa volonté ferme de l'acquérir ;
• ATTENDU QUE les parties ont longuement échangé, se sont accordées sur le prix et sur les conditions essentielles et ont souhaité formaliser leur accord dans le présent avant-contrat en attendant la réalisation des conditions suspensives et la signature de l'acte authentique ;
• ATTENDU QUE le présent acte constitue une promesse synallagmatique de vente valant vente entre les parties au sens de l'article 1589 du Code civil, sous réserve de la seule défaillance des conditions suspensives ci-après énoncées ;

IL A ÉTÉ PRÉALABLEMENT EXPOSÉ CE QUI SUIT, PUIS CONVENU CE QUI SUIT :

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I. IDENTIFICATION DES PARTIES

Le VENDEUR :

• Nom, prénom(s) ou dénomination sociale : [ ]
• Date et lieu de naissance (ou date d'immatriculation et SIRET) : [ ]
• Nationalité : [ ]
• Adresse du domicile ou siège social : [ ]
• Situation matrimoniale et régime : [célibataire / marié(e) sous le régime de / pacsé(e) sous le régime de / divorcé(e) / veuf(ve)]
• Qualité au regard du bien : [plein propriétaire / usufruitier / nu-propriétaire / indivisaire / représentant légal d'une société]
• Numéro d'identification fiscale : [ ]

En cas d'indivision, de communauté de biens ou de pluralité de vendeurs, tous les titulaires de droits réels sur le bien doivent figurer et signer, à peine d'inopposabilité. Si l'un d'eux est empêché, une procuration authentique doit être jointe.

L'ACQUÉREUR :

• Nom, prénom(s) ou dénomination sociale : [ ]
• Date et lieu de naissance : [ ]
• Nationalité : [ ]
• Adresse du domicile : [ ]
• Situation matrimoniale et régime : [ ]
• Profession : [ ]

En cas d'acquisition à plusieurs (concubins, pacsés, époux, SCI), indiquer expressément les quotes-parts d'acquisition de chacun, la nature de l'apport de chaque acquéreur, et la clause d'emploi des deniers propres (si un acquéreur finance avec des fonds propres personnels).

Qualité d'acquéreur non-professionnel : l'Acquéreur déclare agir à titre personnel et non professionnel pour les besoins de l'application de l'article L.271-1 du Code de la construction et de l'habitation, qui lui accorde le droit de rétractation de dix jours.

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II. DÉSIGNATION DU BIEN (Article 1 du compromis)

Localisation et consistance :

• Adresse complète : [ ]
• Type de bien : [maison individuelle / appartement / immeuble entier / local commercial / terrain à bâtir]
• Nombre de pièces, surface habitable (loi Boutin pour un logement) : [ ] m²
• Surface loi Carrez (obligatoire pour un lot en copropriété, article 46 de la loi du 10 juillet 1965) : [ ] m²
• Références cadastrales : section [ ], n° [ ], lieu-dit [ ], superficie cadastrale [ ] m²
• Désignation précise en copropriété (le cas échéant) : lot n°[ ], tantièmes [ /1000e] de la propriété du sol et des parties communes générales ; lot n°[ ] lié au parking [ ], lot n°[ ] lié à la cave [ ], etc.
• Description sommaire : [nombre et nature des pièces, exposition, étage, annexes, état général]
• Dépendances : cave, parking, jardin, terrasse, box, etc., avec leurs références

Origine de propriété :

Le Vendeur déclare être propriétaire du bien pour l'avoir acquis aux termes de l'acte reçu par Maître [Nom], notaire à [ville], en date du [date], publié au service de la publicité foncière de [ville] le [date], volume [ ], numéro [ ]. Il en a la pleine propriété ininterrompue depuis cette date.

Servitudes, droits et charges grevant le bien :

Le Vendeur déclare que le bien est libre de toute servitude autre que celles qui résultent de la situation naturelle des lieux, de la loi, ou de celles régulièrement publiées et connues des parties, dont la liste exhaustive est la suivante : [lister chaque servitude active ou passive].

Occupation actuelle : le bien est [libre de toute occupation / occupé par le Vendeur / loué à [Nom] suivant bail du [date] — préciser la nature, la durée restante et le congé éventuellement délivré].

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III. PRIX DE VENTE (Article 2)

Montant : le prix de la vente est fixé d'un commun accord à [montant en chiffres] € ([montant en toutes lettres] euros), net vendeur, hors frais d'acte, taxes, droits d'enregistrement, frais de publicité foncière et honoraires d'intermédiaires, lesquels demeurent à la charge exclusive de l'Acquéreur.

Répartition des honoraires d'intermédiation : les honoraires de l'agent immobilier [Nom de l'agence] (le cas échéant), titulaire de la carte professionnelle n°[ ], s'élèvent à [X] € TTC et sont à la charge de [l'Acquéreur / le Vendeur], conformément au mandat n°[ ] du [date]. Cette répartition conditionne le calcul de l'assiette des droits de mutation.

Déclaration du Vendeur sur l'absence d'intermédiaire occulte : le Vendeur déclare qu'il n'existe aucun autre intermédiaire ni aucune rétrocession d'honoraires au profit d'un tiers. Toute dissimulation exposerait le Vendeur aux sanctions pénales des articles 313-1 et suivants du Code pénal (escroquerie).

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IV. DÉPÔT DE GARANTIE (Article 3)

Montant et modalités : l'Acquéreur verse ce jour, entre les mains de Maître [Nom], notaire à [ville] agissant en qualité de tiers séquestre, la somme de [montant, généralement 5 à 10 % du prix] € à titre de dépôt de garantie (ou indemnité d'immobilisation), par virement bancaire sur le compte CARPA / compte séquestre du notaire.

Le dépôt de garantie ne sera en aucun cas remis directement au Vendeur.

Affectation et restitution :

• En cas de réitération de la vente par acte authentique : le dépôt s'imputera sur le prix
• En cas de non-réalisation de la vente par défaillance d'une condition suspensive non imputable à l'Acquéreur : restitution intégrale à l'Acquéreur dans un délai de huit (8) jours à compter de la demande
• En cas de rétractation de l'Acquéreur dans le délai de dix (10) jours de l'article L.271-1 CCH : restitution intégrale, de plein droit, dans un délai de vingt-et-un (21) jours à compter de la notification de la rétractation
• En cas de non-réalisation imputable à l'Acquéreur (refus fautif de signer l'acte authentique malgré l'obtention des financements) : le dépôt reste acquis au Vendeur à titre de clause pénale, sans préjudice de dommages et intérêts complémentaires
• En cas de non-réalisation imputable au Vendeur : restitution à l'Acquéreur, sans préjudice de son droit d'obtenir l'exécution forcée de la vente ou une indemnité complémentaire

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V. CONDITIONS SUSPENSIVES (Article 4)

Les conditions suspensives ci-après sont stipulées au bénéfice exclusif de l'Acquéreur, à moins d'indication contraire expresse. L'Acquéreur pourra y renoncer unilatéralement en notifiant sa renonciation au Vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception.

5.1 — Condition suspensive d'obtention d'un prêt immobilier

Fondement : article L.313-41 du Code de la consommation.

La présente vente est subordonnée à l'obtention par l'Acquéreur d'un ou plusieurs prêts remplissant, cumulativement, les caractéristiques minimales suivantes :

• Montant principal total : [X] € (ou tout montant inférieur accepté par l'Acquéreur)
• Durée maximale : [X] ans
• Taux nominal annuel maximum hors assurance : [X] % (taux de marché usuel pour le profil de l'Acquéreur)
• Nombre d'organismes à solliciter : au minimum deux (2) établissements bancaires

Délai de réalisation : [quarante-cinq (45) jours / soixante (60) jours] à compter de la signature du présent compromis.

Obligations de l'Acquéreur :

1. Déposer un dossier complet et sincère auprès des établissements bancaires dans un délai de quinze (15) jours à compter de la signature

2. Justifier sur simple demande du Vendeur, à tout moment, de la réalisation des démarches (attestations de dépôt de dossier, réponses reçues)

3. Notifier sans délai la réponse définitive obtenue (accord ou refus), en tout état de cause avant l'expiration du délai de réalisation

Présomptions :

• La condition suspensive est réputée réalisée si l'Acquéreur ne respecte pas ses obligations de démarches diligentes (article 1304-3 du Code civil : celui qui empêche l'accomplissement de la condition est censé l'avoir accompli)
• La condition suspensive est réputée défaillie en cas de refus écrit et motivé d'au moins deux établissements, les prêts refusés correspondant aux caractéristiques ci-dessus

Conséquences de la défaillance de la condition suspensive : restitution intégrale du dépôt de garantie à l'Acquéreur dans les huit (8) jours, sans pénalité ni intérêts. L'Acquéreur sera libéré de tout engagement.

Important : si l'Acquéreur renonce à l'obtention d'un prêt immobilier (paiement comptant), cette renonciation doit être expressément manifestée par une mention manuscrite reproduisant l'article L.313-42 du Code de la consommation (« Je reconnais avoir été informé(e) que si je recours néanmoins à un prêt, je ne pourrai pas me prévaloir de la condition suspensive prévue par la loi »).

5.2 — Condition suspensive de purge du droit de préemption urbain (DPU)

Fondement : articles L.210-1 et suivants du Code de l'urbanisme. La commune (ou son délégataire) dispose d'un délai de deux (2) mois pour se prononcer à compter de la réception de la déclaration d'intention d'aliéner (DIA). À défaut de réponse dans ce délai, son silence vaut renonciation tacite.

La vente est subordonnée à la renonciation expresse ou tacite de la commune à exercer son droit de préemption dans le délai légal. En cas d'exercice du droit, la vente est réputée conclue entre le Vendeur et la commune aux conditions de la DIA, sans recours de l'Acquéreur contre le Vendeur autre que la restitution du dépôt.

5.3 — Condition suspensive d'état hypothécaire et des privilèges

La vente est subordonnée à la production, par le notaire rédacteur, d'un état hypothécaire ne révélant pas d'inscriptions de privilège, d'hypothèque, de nantissement ou de saisie pour un montant supérieur au prix de vente. À défaut, le Vendeur s'engage à rapporter, à ses frais exclusifs, la mainlevée de toute inscription excédentaire.

5.4 — Conditions suspensives complémentaires (le cas échéant)

• Obtention d'un permis de construire ou d'une autorisation d'urbanisme si le projet le requiert
• Absence de servitude grave révélée par les recherches du notaire susceptible de déprécier significativement le bien ou d'empêcher son usage prévu
• Absence de pollution des sols révélée par un diagnostic préalable, si le bien est situé en zone à risque
• Résultat favorable de l'enquête sur les risques de termites, mérule et insectes xylophages dans les zones concernées
• Absence de procédure collective ouverte à l'encontre du Vendeur
• Levée d'une servitude, d'une option ou d'un droit de préférence au profit d'un tiers identifié

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VI. DÉLAI DE RÉTRACTATION LÉGAL (Article 5)

L'Acquéreur, en sa qualité de non-professionnel, bénéficie du délai de rétractation de dix (10) jours prévu par l'article L.271-1 du Code de la construction et de l'habitation, pendant lequel il peut renoncer sans avoir à en justifier ni à supporter aucune pénalité.

Point de départ du délai : le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception par laquelle le présent compromis lui est notifié, ou le lendemain de la remise en main propre contre émargement daté. Si le dernier jour est un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.

Modalités d'exercice : notification par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice, ou tout autre moyen présentant des garanties équivalentes quant à la détermination de la date de réception. Aucune motivation n'est exigée.

Conséquences : restitution intégrale du dépôt de garantie dans un délai maximum de vingt-et-un (21) jours à compter de la notification de la rétractation. À défaut, les sommes dues produisent intérêts au taux légal majoré de moitié, de plein droit.

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VII. RÉITÉRATION PAR ACTE AUTHENTIQUE (Article 6)

Les parties s'engagent réciproquement à réitérer la vente par acte authentique devant Maître [Nom], notaire à [ville], au plus tard le [date].

Ce délai pourra être prorogé d'un commun accord écrit des parties, sans pouvoir excéder quatre (4) mois supplémentaires.

À défaut de réitération dans le délai convenu :

• La partie diligente pourra mettre en demeure l'autre partie par lettre recommandée avec AR de comparaître chez le notaire à date précise
• Si la défaillance est imputable à l'Acquéreur : le Vendeur pourra, à son choix, soit demander l'exécution forcée de la vente par voie judiciaire, soit considérer le compromis comme caduc et conserver le dépôt de garantie à titre de clause pénale, sans préjudice de dommages et intérêts
• Si la défaillance est imputable au Vendeur : l'Acquéreur pourra, à son choix, soit demander l'exécution forcée de la vente, soit résilier le compromis et obtenir la restitution du dépôt outre une indemnité compensatrice d'un montant égal à celui du dépôt de garantie à titre de clause pénale

Propriété et jouissance : l'Acquéreur deviendra propriétaire du bien à compter de la signature de l'acte authentique. Il en aura la jouissance effective par prise de possession réelle à cette même date, le bien devant être libre de toute occupation (sauf bail expressément maintenu).

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VIII. CLAUSE PÉNALE (Article 7)

Conformément aux articles 1231-5 et suivants du Code civil, en cas de non-réitération de la vente par acte authentique du fait de l'une des parties, sans que cela ne résulte de la défaillance d'une condition suspensive non imputable à la partie défaillante, celle-ci devra verser à l'autre partie une indemnité forfaitaire et définitive égale à dix pour cent (10 %) du prix de vente, à titre de clause pénale.

Cette clause pénale n'exclut pas la faculté pour la partie non défaillante de demander l'exécution forcée de la vente, conformément à la jurisprudence constante (voir notamment Cass. 3e civ., 27 mars 2008, n°07-11.721).

Le juge pourra modérer cette clause pénale si elle se révèle manifestement excessive ou dérisoire (article 1231-5 alinéa 2 du Code civil).

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IX. DIAGNOSTICS TECHNIQUES ET DOSSIER DE DIAGNOSTIC TECHNIQUE (Article 8)

Le Vendeur remet à l'Acquéreur, qui le reconnaît expressément et dont l'Acquéreur confirme avoir pris connaissance, le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) composé de l'ensemble des éléments suivants :

1. Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) daté du [date], classes énergétique [A-G] et climatique [A-G]

2. Audit énergétique (obligatoire pour les classes F et G depuis le 1er avril 2023)

3. Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP) pour tout bien construit avant le 1er janvier 1949

4. État mentionnant la présence ou l'absence d'amiante pour tout bien construit avant le 1er juillet 1997

5. État de l'installation intérieure de gaz (plus de 15 ans)

6. État de l'installation intérieure d'électricité (plus de 15 ans)

7. État des Risques et Pollutions (ERP)

8. État parasitaire (termites, mérule) dans les zones déclarées à risque

9. Diagnostic assainissement non collectif (si non raccordé au tout-à-l'égout)

10. Loi Carrez pour les lots en copropriété

11. Diagnostic bruit (si zone concernée)

12. Information sur les risques miniers, technologiques, sismiques (le cas échéant)

Le Vendeur garantit l'exactitude des déclarations et engagements contenus dans ces diagnostics. Toute inexactitude substantielle engage sa responsabilité au titre des articles 1603 et suivants du Code civil (vice caché, obligation de délivrance conforme).

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X. DÉCLARATIONS ET GARANTIES DU VENDEUR (Article 9)

Le Vendeur déclare et garantit, à la date du présent acte et à celle de la réitération :

1. Être pleinement propriétaire du bien et avoir le plein droit et pouvoir de le vendre

2. Que le bien est libre de tout occupant à la date de la réitération (sauf bail expressément maintenu et mentionné)

3. Qu'il n'existe aucun litige, instance ou procédure en cours pouvant affecter le bien ou ses droits

4. Qu'il n'existe aucune hypothèque, privilège, servitude, droit de préemption ou de préférence non révélé à l'Acquéreur

5. Que le bien n'a fait l'objet d'aucun sinistre non déclaré susceptible d'en affecter la valeur, la sécurité ou l'usage

6. Qu'aucune procédure collective (sauvegarde, redressement, liquidation) ne le concerne personnellement ou ne concerne le bien

7. Qu'il a satisfait à l'ensemble de ses obligations fiscales relatives au bien (taxe foncière, charges de copropriété à jour, plus-value immobilière le cas échéant)

8. Qu'aucuns travaux sans autorisation n'ont été entrepris sur le bien, ou que ceux-ci ont été régularisés

9. Qu'il n'existe aucune action en garantie des vices cachés ou en non-conformité à son encontre

10. Que les déclarations relatives à la copropriété (procès-verbaux d'AG des trois dernières années, état daté, carnet d'entretien) sont exactes et complètes

Toute déclaration erronée exposera le Vendeur aux sanctions du dol (articles 1137 et 1138 du Code civil) et à une action en nullité de la vente avec restitution du prix, dommages et intérêts.

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XI. CLAUSES DE SAUVEGARDE

Clause d'intégralité. Le présent compromis, ensemble ses annexes, exprime l'intégralité de l'accord des parties et annule tout engagement, promesse ou déclaration antérieurs, écrits ou oraux.

Clause de divisibilité. La nullité, l'inopposabilité ou l'inapplicabilité d'une quelconque disposition du présent compromis n'affecte pas la validité des autres dispositions, qui continuent à produire leurs effets.

Clause d'absence de renonciation. Le fait pour une partie de ne pas invoquer un manquement ou de tolérer un retard dans l'exécution ne saurait être interprété comme une renonciation à son droit.

Clause de bonne foi. Les parties s'engagent à exécuter le présent compromis de bonne foi, à s'informer mutuellement de tout événement pouvant affecter les conditions de la vente, et à se prêter mutuellement assistance dans l'accomplissement des formalités nécessaires.

Clause anti-contournement. Toute manœuvre, par interposition de personne physique ou morale, par création d'entité ad hoc, par cession indirecte, ou par toute autre voie, visant à priver l'autre partie des avantages du présent compromis produira les mêmes effets qu'une défaillance directe. Les engagements du présent acte s'étendent aux ayants droit, successeurs, cessionnaires, affiliés, filiales, sociétés liées, représentants et mandataires de chacune des parties.

Clause de changement de contrôle. Dans l'hypothèse d'une cession de l'Acquéreur (personne morale), d'un changement substantiel dans sa gouvernance ou sa structure actionnariale avant la réitération, le Vendeur pourra, à son choix, confirmer le compromis aux mêmes conditions ou s'en retirer sans indemnité.

Clause de preuves électroniques. Conformément aux articles 1366 et 1367 du Code civil, les parties s'accordent expressément sur la valeur probante des écrits sous forme électronique, de la signature électronique qualifiée (eIDAS), et de l'horodatage électronique qualifié, qui seront admis comme preuves entre elles.

Clause de protection des données (RGPD). Chaque partie s'engage à ne traiter les données personnelles reçues que pour l'exécution du présent acte, à en assurer la confidentialité et à respecter l'ensemble des obligations du Règlement (UE) 2016/679.

Clause de médiation préalable. Avant toute saisine judiciaire, les parties s'engagent à tenter une résolution amiable de leur différend par voie de médiation conventionnelle devant un médiateur choisi d'un commun accord ou désigné par le président du tribunal judiciaire compétent. Cette tentative de médiation devra durer au minimum trente (30) jours avant toute action judiciaire au fond.

Clause de droit applicable et de juridiction. Le présent compromis est régi exclusivement par le droit français. Tout litige qui n'aurait pu être résolu amiablement ou par médiation relèvera de la compétence exclusive du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble, les parties renonçant expressément à toute autre compétence territoriale.

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XII. ANNEXES (à peine de nullité ou d'inopposabilité)

1. Titre de propriété du Vendeur (acte authentique)

2. Dossier de Diagnostic Technique complet (y compris audit énergétique si F/G)

3. Règlement de copropriété et état descriptif de division (pour un lot de copropriété)

4. Procès-verbaux des trois dernières AG de copropriété et état daté

5. Plan de masse et plans du bien

6. Attestation loi Carrez (copropriété)

7. Information sur les risques miniers, technologiques et pollution des sols

8. Déclaration d'intention d'aliéner (DIA) le cas échéant

9. Justificatifs des taxes foncières acquittées

10. Justificatifs des charges de copropriété à jour

11. Attestations d'assurance dommages-ouvrage si construction récente

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SIGNATURES

Fait à [lieu], le [date], en [nombre] exemplaires originaux dont :

• Un exemplaire remis à chacune des parties
• Un exemplaire remis au notaire séquestre
• Un exemplaire destiné à l'administration fiscale (en cas d'enregistrement volontaire)

Le Vendeur

Mention manuscrite obligatoire : « Lu et approuvé — Bon pour vente aux prix et conditions ci-dessus »

Signature paraphée page par page :

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L'Acquéreur

Mention manuscrite obligatoire : « Lu et approuvé — Bon pour achat aux prix et conditions ci-dessus »

Pour la renonciation éventuelle à la condition suspensive de prêt, mention manuscrite supplémentaire reproduisant l'article L.313-42 du Code de la consommation.

Signature paraphée page par page :

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