Aperçu du modèle
COMPROMIS DE VENTE ENTRE PARTICULIERS
Promesse synallagmatique de vente directe
AVERTISSEMENT CAPITAL : bien qu''il soit juridiquement possible de signer un compromis de vente sous seing privé directement entre vendeur et acquéreur, il est fortement déconseillé de le faire sans l''intervention d''un notaire. La complexité des règles (rétractation SRU, conditions suspensives, diagnostics, purge DPU, etc.) et les enjeux financiers justifient presque toujours la signature devant notaire, qui est par ailleurs gratuite pour le vendeur (intégrée aux frais d''acquisition payés par l''acheteur).
Ce modèle est proposé uniquement pour préparer votre rendez-vous notarial ou pour des transactions exceptionnellement simples. Il est impératif de faire relire le document par un notaire avant toute signature.
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I. IDENTIFICATION DES PARTIES
LE VENDEUR :
- Nom(s), prénom(s) : [ ]
- Date et lieu de naissance : [ ]
- Nationalité et profession : [ ]
- Adresse complète : [ ]
- Situation matrimoniale et régime : [ ]
- Qualité au regard du bien : [plein propriétaire / usufruitier / nu-propriétaire / indivisaire]
En cas d''indivision ou de vendeurs multiples : tous les titulaires de droits doivent figurer et signer.
L''ACQUÉREUR :
- Nom(s), prénom(s) : [ ]
- Date et lieu de naissance : [ ]
- Nationalité et profession : [ ]
- Adresse : [ ]
- Situation matrimoniale et régime : [ ]
Qualité de non-professionnel : l''acquéreur déclare agir en qualité de non-professionnel pour bénéficier du délai de rétractation SRU de 10 jours.
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II. DÉSIGNATION DU BIEN
- Adresse complète : [ ]
- Type : [maison / appartement / terrain / local commercial]
- Surface habitable (loi Boutin) : [X] m² — Surface loi Carrez (copropriété) : [X] m²
- Références cadastrales : section [ ], n° [ ], superficie [ ]
- Désignation en copropriété : lot n°[ ], tantièmes [ /1000e]
- Description sommaire : [nombre de pièces, étage, équipements, état]
- Dépendances : [cave, garage, parking, jardin]
- Origine de propriété : acquis suivant acte reçu par Me [Nom], notaire à [ville], le [date], publié le [date]
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III. PRIX DE VENTE
Le prix est fixé d''un commun accord à [montant en chiffres] € ([montant en toutes lettres] euros), net vendeur, hors frais d''acte, droits d''enregistrement et frais de publicité foncière, lesquels demeurent à la charge exclusive de l''acquéreur.
Modalités de paiement : le prix sera intégralement versé par virement bancaire le jour de la signature de l''acte authentique, entre les mains du notaire rédacteur.
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IV. DÉPÔT DE GARANTIE
L''acquéreur verse ce jour, entre les mains d''un tiers séquestre désigné d''un commun accord (Maître [Nom], notaire à [ville]), la somme de [X] € (généralement 5 à 10 % du prix) à titre de dépôt de garantie, par virement sur le compte CARPA du notaire.
ATTENTION : le dépôt de garantie ne doit JAMAIS être versé directement entre les mains du vendeur. Seul un notaire ou un agent immobilier titulaire de la carte T avec garantie financière peut le recevoir en séquestre.
Destination du dépôt :
- En cas de réitération : imputation sur le prix
- En cas de rétractation SRU : restitution intégrale dans les 21 jours
- En cas de défaillance d''une condition suspensive : restitution intégrale
- En cas de défaillance fautive de l''acquéreur : conservation par le vendeur à titre de clause pénale
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V. CONDITIONS SUSPENSIVES
5.1 — Obtention d''un prêt (article L.313-41 Code conso)
La vente est subordonnée à l''obtention par l''acquéreur d''un prêt de [montant] € maximum, sur [X] ans maximum, au taux maximum de [X] % hors assurance, dans un délai de [45 / 60] jours.
L''acquéreur devra justifier de ses démarches auprès d''au moins deux banques et notifier au vendeur toute réponse dans le délai imparti.
5.2 — Purge du droit de préemption urbain
Renonciation de la commune à exercer son droit de préemption, dans le délai légal de 2 mois à compter de la déclaration d''intention d''aliéner (DIA).
5.3 — État hypothécaire satisfaisant
L''état hypothécaire ne devra pas révéler d''inscriptions pour un montant supérieur au prix de vente.
5.4 — Conditions suspensives additionnelles (le cas échéant) : [à préciser]
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VI. DÉLAI DE RÉTRACTATION SRU
L''acquéreur non-professionnel dispose, en vertu de l''article L.271-1 du Code de la construction et de l''habitation, d''un délai de dix (10) jours pour se rétracter sans motif ni pénalité, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant le présent compromis.
Cette disposition est d''ordre public et ne peut être écartée.
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VII. RÉITÉRATION ET DÉLAIS
Les parties s''engagent à réitérer la vente par acte authentique devant Maître [Nom], notaire à [ville], au plus tard le [date].
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VIII. CLAUSE PÉNALE
En cas de défaillance de l''une des parties (hors défaillance d''une condition suspensive non imputable), la partie défaillante devra verser à l''autre partie une indemnité forfaitaire égale à dix pour cent (10 %) du prix de vente, à titre de clause pénale (article 1231-5 du Code civil).
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IX. DIAGNOSTICS TECHNIQUES
Le vendeur remet à l''acquéreur l''ensemble du Dossier de Diagnostic Technique (DDT) obligatoire, dont la liste figure en annexe. L''acquéreur reconnaît en avoir pris connaissance.
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X. DÉCLARATIONS DU VENDEUR
Le vendeur déclare :
1. Être pleinement propriétaire du bien
2. Que le bien est libre de tout occupant (sauf bail maintenu expressément mentionné)
3. Qu''il n''existe aucun litige ni procédure affectant le bien
4. Qu''il n''existe aucune hypothèque, servitude ou droit de préemption non révélé
5. Que le bien n''a fait l''objet d''aucun sinistre non déclaré
6. Qu''il est à jour de ses obligations fiscales et de copropriété
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XI. CLAUSES DE SAUVEGARDE
Clause d''intégralité. Le présent compromis constitue l''intégralité de l''accord.
Clause de divisibilité. La nullité d''une clause n''affecte pas les autres.
Clause de bonne foi. Les parties s''engagent à exécuter de bonne foi.
Clause de droit applicable. Droit français. Tribunal judiciaire du lieu du bien compétent.
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XII. SIGNATURES
Fait à [Ville], le [Date], en autant d''exemplaires originaux que de parties, plus un pour le notaire séquestre.
LE VENDEUR
« Lu et approuvé — Bon pour vente aux prix et conditions ci-dessus »
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L''ACQUÉREUR
« Lu et approuvé — Bon pour achat aux prix et conditions ci-dessus »
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RECOMMANDATIONS CAPITALES :
1. Faire relire par un notaire AVANT signature : même si ce modèle est complet, un notaire détectera des particularités liées à votre situation.
2. Dépôt de garantie en séquestre uniquement : jamais directement chez le vendeur.
3. Mention manuscrite pour la renonciation au prêt : si l''acquéreur renonce au prêt, il doit écrire à la main la mention de l''article L.313-42 C. conso.
4. Notification de la rétractation SRU : par lettre recommandée exclusivement, dans le délai de 10 jours.
5. Pour toute situation complexe (indivision, SCI, régime matrimonial, succession, divorce en cours, bien occupé, travaux à prévoir), le notaire est indispensable.
6. Vérifier les diagnostics : ils doivent être en cours de validité au moment de la signature. L''acquéreur peut demander à les refaire à ses frais s''il a un doute.
7. Assurer le bien : dès la signature, prévoir une assurance dommage-ouvrage si des travaux importants sont envisagés, ou vérifier la couverture actuelle.