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# NOTE LÉGALE — OBLIGATION D'AUDIT ÉNERGÉTIQUE POUR LA VENTE D'UN BIEN CLASSÉ F OU G
(Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite « Climat et Résilience » — article L. 126-28-1 du Code de la construction et de l'habitation)
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PRÉAMBULE
La présente note est destinée à être annexée au mandat de vente, à l'avant-contrat (compromis ou promesse) et à l'acte authentique pour informer le vendeur et l'acquéreur de l'obligation légale de fourniture d'un audit énergétique réglementaire pour la cession de tout logement classé F ou G en monopropriété.
Vendeur : Monsieur/Madame [NOM, PRÉNOMS], né(e) le [DATE] à [LIEU], de nationalité [NATIONALITÉ], demeurant [ADRESSE], [marié(e) sous le régime de [RÉGIME]].
Acquéreur : Monsieur/Madame [NOM, PRÉNOMS], né(e) le [DATE] à [LIEU], demeurant [ADRESSE], [état matrimonial].
Bien concerné : [DÉSIGNATION] — DPE classe [F / G], émis le [DATE], valable jusqu'au [DATE].
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ARTICLE 1 — FONDEMENT LÉGAL
L'article L. 126-28-1 du Code de la construction et de l'habitation, créé par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dispose :
> « En cas de vente d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment à usage d'habitation qui comprend un seul logement ou comportant plusieurs logements ne relevant pas de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, classé F ou G […] un audit énergétique […] est réalisé et présenté à tout potentiel acquéreur dès la première visite et au plus tard à la signature de la promesse de vente ou du compromis. »
Le décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 précise le contenu, les conditions de réalisation et les modalités d'opposabilité de l'audit.
L'arrêté du 4 mai 2022 fixe le format et les règles méthodologiques.
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ARTICLE 2 — CHAMP D'APPLICATION
L'obligation s'applique à toute vente d'un :
- Logement individuel (maison) ou
- Bâtiment d'habitation en monopropriété (immeuble entier détenu par un seul propriétaire)
classé F ou G au DPE.
Exclusions :
- Lots de copropriété (régis par la loi du 10 juillet 1965) ;
- Bâtiments destinés à un usage non résidentiel ;
- Vente entre époux ou en succession non soumise à mutation onéreuse au sens du CCH.
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ARTICLE 3 — CALENDRIER PROGRESSIF D'EXTENSION
L'obligation d'audit s'étend dans le temps :
| Date d'application | Logements concernés |
|---|---|
| 1er avril 2023 | Logements classés F ou G |
| 1er janvier 2025 | Logements classés E également |
| 1er janvier 2034 | Logements classés D également |
Après le 1er janvier 2034, tout logement classé D, E, F ou G en monopropriété sera soumis à audit énergétique préalable à la vente.
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ARTICLE 4 — CONTENU OBLIGATOIRE DE L'AUDIT
L'audit énergétique réglementaire doit comprendre, conformément à l'arrêté du 4 mai 2022 :
a) État des lieux général :
- Description du bâtiment et de ses caractéristiques thermiques ;
- Inventaire des équipements de chauffage, ventilation, eau chaude, climatisation ;
- Estimation de la performance énergétique actuelle (consommation kWh/m².an) ;
- Estimation des émissions de gaz à effet de serre (kgCO2eq/m².an).
b) Deux scénarios de travaux minimum :
- Scénario 1 : travaux permettant d'atteindre au minimum la classe E en une étape ;
- Scénario 2 : parcours par étapes permettant d'atteindre au minimum la classe B ;
- Les travaux doivent prévoir l'isolation des parois opaques (toiture, murs), des parois vitrées, du plancher bas, ainsi que la ventilation et la production de chauffage / eau chaude.
c) Estimation chiffrée pour chaque scénario :
- Économies d'énergie attendues ;
- Gain en classe énergétique ;
- Coût des travaux (fourchette TTC) ;
- Aides financières mobilisables (MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ, TVA réduite…).
d) Recommandations sur les ordres de priorité des travaux et avertissements sur les pathologies du bâti (humidité, ponts thermiques…).
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ARTICLE 5 — PROFESSIONNEL HABILITÉ
L'audit doit être réalisé par un professionnel qualifié RGE (Reconnu Garant de l'Environnement) ou agréé :
- Bureau d'études thermiques certifié ;
- Architecte qualifié OPQIBI 1905 ou équivalent ;
- Diagnostiqueur immobilier certifié ayant la mention spécifique « audit énergétique réglementaire ».
Le professionnel doit être indépendant, sans lien d'intérêt avec le vendeur, l'acquéreur ou les entreprises de travaux.
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ARTICLE 6 — DURÉE DE VALIDITÉ ET OPPOSABILITÉ
- L'audit énergétique a une validité de 5 ans (sauf travaux modifiant la performance) ;
- Il est opposable juridiquement à compter du 1er avril 2023 ;
- En cas d'erreur ou d'omission grave, l'acquéreur peut engager la responsabilité du diagnostiqueur (assurance RC professionnelle obligatoire) et, le cas échéant, du vendeur pour réticence dolosive (art. 1137 al. 2 C. civ.).
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ARTICLE 7 — REMISE À L'ACQUÉREUR
L'audit doit être remis :
- Dès la première visite sur demande de l'acquéreur potentiel ;
- Au plus tard à la signature du compromis ou de la promesse de vente (intégré dans le DDT — Dossier de Diagnostic Technique) ;
- Annexé à l'acte authentique chez le notaire.
La remise doit faire l'objet d'une mention expresse signée par l'acquéreur attestant qu'il a bien pris connaissance du document.
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ARTICLE 8 — SANCTIONS EN CAS DE DÉFAUT
a) Sanctions civiles :
- L'absence d'audit ou son contenu erroné constitue un manquement à l'obligation pré-contractuelle d'information (art. 1112-1 C. civ.) ;
- L'acquéreur peut demander la nullité de la vente pour réticence dolosive (art. 1137 et 1138 C. civ.) ;
- Ou solliciter une réduction du prix (art. 1638 C. civ.) ;
- Ou engager la responsabilité du diagnostiqueur (art. 1240 C. civ.) en cas d'audit défectueux.
b) Sanctions pénales : pas de sanction pénale spécifique, mais possibilité de qualification de tromperie (art. L. 441-1 Code de la consommation) en cas de production d'un faux document.
c) Refus du notaire : le notaire peut refuser d'authentifier la vente en l'absence d'audit obligatoire.
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ARTICLE 9 — INFORMATION COMPLÉMENTAIRE — PASSOIRES THERMIQUES
Le vendeur informe expressément l'acquéreur que ce bien classé F ou G est qualifié de « passoire thermique » et que :
- Depuis le 1er janvier 2023 : gel du loyer applicable en cas de location ;
- Depuis le 1er avril 2023 : interdiction d'augmentation du loyer ;
- Depuis le 1er janvier 2025 : interdiction de mise en location des logements classés G ;
- À compter du 1er janvier 2028 : interdiction des logements classés F ;
- À compter du 1er janvier 2034 : interdiction des logements classés E ;
→ L'acquéreur est invité à anticiper les travaux de rénovation conformément aux scénarios de l'audit.
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ARTICLE 10 — CLAUSES DE SAUVEGARDE
a) Information loyale : la présente note vise à respecter l'obligation pré-contractuelle d'information (art. 1112-1 C. civ.).
b) Intégralité : annexée au mandat, à l'avant-contrat et à l'acte de vente.
c) Bonne foi : exécution conformément à l'article 1104 C. civ.
d) Non-renonciation : la connaissance par l'acquéreur de l'audit ne vaut pas renonciation à un éventuel recours en cas de vice caché ou réticence dolosive.
e) Preuves électroniques : eIDAS / art. 1366 C. civ.
f) RGPD : traitement strictement limité à la transaction immobilière.
g) Médiation préalable : différend soumis au médiateur de la consommation immobilière ou au Bâtonnier de [VILLE].
h) Juridiction exclusive : Tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble (art. 44 CPC).
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Fait à [LIEU], le [DATE], en [3] exemplaires (vendeur, acquéreur, notaire).
[Signature du vendeur précédée de la mention « Lu et approuvé — j'atteste avoir fait réaliser l'audit énergétique réglementaire et l'avoir remis à l'acquéreur »]
[Signature de l'acquéreur précédée de la mention « Lu et approuvé — j'atteste avoir reçu l'audit énergétique avant signature »]