Trame de donation immobilière entre vifs — Préparation au rendez-vous notarial

TRAME PRÉPARATOIRE — DONATION IMMOBILIÈRE ENTRE VIFS

AVERTISSEMENT CAPITAL : la donation d''un immeuble doit impérativement être établie par acte authentique devant notaire, à peine de NULLITÉ ABSOLUE (article 931 du Code civil). Ce document n''est qu''une trame préparatoire destinée à faciliter votre rendez-vous chez le notaire ; il ne peut en aucun cas tenir lieu d''acte de donation valide.

Pourquoi l''acte notarié est obligatoire :

• La donation immobilière est un acte à conséquences patrimoniales majeures
• Le notaire assure la publicité foncière (conservation des hypothèques)
• Il garantit le calcul des droits de donation et l''application correcte des abattements
• Il vérifie la capacité du donateur et s''assure de son consentement libre et éclairé
• Il protège contre les éventuelles actions en nullité (dol, violence, etc.)

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I. IDENTIFICATION DES PARTIES

LE DONATEUR (celui qui donne) :

• Nom, prénom(s) : [ ]
• Date et lieu de naissance : [ ]
• Nationalité : [ ]
• Profession : [ ]
• Adresse complète : [ ]
• Situation matrimoniale et régime : [ ]
• Enfants du donateur : [nombre et identité — important pour la réserve héréditaire]

LE DONATAIRE (celui qui reçoit) :

• Nom, prénom(s) : [ ]
• Date et lieu de naissance : [ ]
• Nationalité : [ ]
• Profession : [ ]
• Adresse : [ ]
• Lien avec le donateur : [enfant, petit-enfant, conjoint, pacsé, frère, sœur, tiers]
• Situation matrimoniale : [ ]

II. DÉSIGNATION PRÉCISE DU BIEN DONNÉ

• Adresse complète : [ ]
• Nature du bien : [maison individuelle / appartement / terrain / immeuble entier]
• Description sommaire : [nombre de pièces, surface, annexes]
• Références cadastrales : section [ ], n° [ ], superficie [ ]
• Désignation en copropriété : lot n°[ ], tantièmes [ /1000e]
• Origine de propriété du donateur : [acte d''acquisition, succession, donation antérieure]
• Valeur estimée : [X] €
• Charges grevant le bien : [hypothèque, privilège, servitude, bail en cours]

III. TYPE DE DONATION

Cocher le type de donation envisagé :

☐ Donation en pleine propriété

Le donateur transmet immédiatement tous les droits sur le bien (usage, usufruit, droit de disposer). Simple mais engage le patrimoine du donateur.

☐ Donation avec réserve d''usufruit

Le donateur conserve l''usage et les revenus du bien (l''usufruit) jusqu''à son décès. Le donataire reçoit la nue-propriété. À la mort du donateur, l''usufruit s''éteint et le donataire devient plein propriétaire sans droits de succession supplémentaires. Option très utilisée en transmission patrimoniale.

☐ Donation-partage

Partage anticipé entre plusieurs héritiers (enfants par exemple) avec évaluation définitive au moment de la donation. Évite les contestations ultérieures sur la valeur des lots (article 1078 C. civ.).

☐ Donation résiduelle

Le donataire reçoit le bien avec obligation de le transmettre à une personne désignée à son décès.

☐ Donation graduelle

Le donataire reçoit le bien avec obligation de le conserver et de le transmettre.

☐ Donation à charge

Donation assortie d''une obligation pour le donataire (verser une rente, entretenir le donateur, etc.).

IV. VALEUR ET FISCALITÉ PRÉVISIONNELLE

• Valeur du bien déclarée : [X] €
• Éventuelle évaluation par expert : [ ]

Abattements fiscaux applicables (CGI art. 779 et suivants)

| Lien | Abattement renouvelable tous les 15 ans |

|---|---|

| Enfant | 100 000 € par parent |

| Petit-enfant | 31 865 € par grand-parent |

| Arrière-petit-enfant | 5 310 € |

| Conjoint / PACS | 80 724 € (mais attention, en ligne directe seule, donations exonérées au conjoint survivant depuis loi TEPA) |

| Frère/sœur | 15 932 € |

| Neveu/nièce | 7 967 € |

| Tiers | 1 594 € |

Barème des droits après abattement

• De 0 à 8 072 € : 5 %
• De 8 072 à 12 109 € : 10 %
• De 12 109 à 15 932 € : 15 %
• De 15 932 à 552 324 € : 20 %
• De 552 324 à 902 838 € : 30 %
• De 902 838 à 1 805 677 € : 40 %
• Au-delà : 45 %

V. RÉSERVE HÉRÉDITAIRE (LIMITES OBLIGATOIRES)

Important : le donateur ne peut pas donner au-delà de la quotité disponible sans porter atteinte à la réserve héréditaire de ses enfants :

• 1 enfant : réserve = 1/2 ; quotité disponible = 1/2
• 2 enfants : réserve = 2/3 (1/3 chacun) ; quotité disponible = 1/3
• 3 enfants ou plus : réserve = 3/4 ; quotité disponible = 1/4

Toute donation excédant la quotité disponible peut être réduite par les héritiers lésés au décès du donateur.

VI. CONDITIONS ET CLAUSES ÉVENTUELLES

• Clause d''inaliénabilité : le donataire ne peut vendre le bien pendant un délai déterminé (article 900-1 C. civ.)
• Droit de retour conventionnel : le bien revient au donateur si le donataire décède avant lui (article 951 C. civ.)
• Réserve d''usufruit : déjà exposée ci-dessus
• Charges : obligation de faire, de donner, de ne pas faire
• Condition résolutoire : possibilité de révocation dans certains cas (articles 953 à 958 C. civ.)

VII. QUESTIONS À POSER AU NOTAIRE

1. Impact sur ma réserve héréditaire et celle de mes autres enfants / héritiers ?

2. Combien de droits de donation seront dus (calcul précis avec abattements) ?

3. Faut-il prévoir une réserve d''usufruit pour conserver des revenus ?

4. Comment sécuriser la donation (clause d''inaliénabilité, droit de retour) ?

5. Quels sont les frais de notaire (émoluments, débours, TVA) ?

6. Quand renouveler l''abattement (tous les 15 ans) ?

7. Comment s''articule cette donation avec mon testament éventuel ?

8. Dois-je demander l''accord de mon conjoint si régime communautaire ?

9. Que se passe-t-il si je divorce après la donation ?

10. Puis-je révoquer la donation et dans quelles conditions ?

VIII. PIÈCES À FOURNIR AU NOTAIRE

• Pièces d''identité du donateur et du donataire
• Acte de mariage / PACS / jugement de divorce selon situation
• Livret de famille complet
• Titre de propriété du bien donné
• Dernier avis de taxe foncière du bien
• Éventuel bail en cours sur le bien
• Règlement de copropriété et dernières AG
• Diagnostics techniques récents (DPE notamment)
• Évaluation par agent immobilier ou notaire si disponible

IX. DEMANDE DE RENDEZ-VOUS

Je soussigné(e), [Nom, prénom], en qualité de donateur envisagé, sollicite un rendez-vous auprès de Maître [Nom], notaire à [ville], pour préparer une donation immobilière conformément aux éléments exposés ci-dessus.

Fait à [Ville], le [Date].

Signature du donateur :

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RAPPEL CRITIQUE : ce document est une trame préparatoire uniquement. L''acte de donation lui-même doit impérativement être reçu par un notaire sous forme authentique à peine de nullité absolue (article 931 C. civ.). Aucune donation immobilière n''est valable sans l''intervention d''un notaire.

CONSEILS CAPITAUX :

1. Acte notarié OBLIGATOIRE — ne jamais signer un document de donation sans notaire.

2. Évaluation du bien par un professionnel pour éviter les redressements fiscaux.

3. Réserve héréditaire : toujours respecter les parts minimales des enfants.

4. Abattements renouvelables tous les 15 ans : planifier sur la durée.

5. Réserve d''usufruit souvent judicieuse pour protéger le donateur.

6. Famille recomposée : anticiper les conséquences pour les enfants d''une première union.

7. Consentement du conjoint si régime communautaire.

8. Droit de retour : utile pour sécuriser le bien en cas de prédécès du donataire.

9. Fiscalité : simulation précise avec le notaire avant de décider.

10. Révocation possible dans certains cas limitativement prévus par la loi.