Contestation de charges locatives non justifiées ou non récupérables

# CONTESTATION DU DÉCOMPTE ANNUEL DES CHARGES LOCATIVES

(Article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 — Décret n° 87-713 du 26 août 1987 — Liste limitative des charges récupérables)

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PRÉAMBULE

LE LOCATAIRE

Monsieur/Madame [NOM] [PRÉNOM], né(e) le [DATE], demeurant [ADRESSE DU LOGEMENT], titulaire du bail signé le [DATE DU BAIL].

LE BAILLEUR

Monsieur/Madame [NOM BAILLEUR], demeurant [ADRESSE].

OBJET

Contestation du décompte de régularisation des charges de l'année [ANNÉE] — Demande de consultation des pièces justificatives — Remboursement des charges abusivement facturées — LRAR.

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ARTICLE 1 — RAPPEL DU DÉCOMPTE CONTESTÉ

Madame, Monsieur,

Par courrier en date du [DATE DU DÉCOMPTE BAILLEUR] (Annexe 1), vous m'avez notifié le décompte annuel de régularisation des charges locatives pour la période du [DATE DÉBUT] au [DATE FIN], faisant apparaître :

Provisions versées sur la période : [MONTANT] €
Charges réelles imputées : [MONTANT] €
Solde réclamé / à mon crédit : [MONTANT] €

Après examen attentif, je conteste plusieurs postes du décompte pour les motifs ci-après détaillés.

ARTICLE 2 — RAPPEL DU CADRE LÉGAL DES CHARGES RÉCUPÉRABLES

Conformément à l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et au décret n° 87-713 du 26 août 1987, seules sont récupérables auprès du locataire les charges figurant dans la liste limitative annexée audit décret, qui regroupe :

1. Ascenseurs et monte-charges (entretien courant, électricité, certaines réparations) ;

2. Eau froide, eau chaude, chauffage collectif des parties communes et privatives ;

3. Installations individuelles (chauffage, eau chaude — entretien courant) ;

4. Parties communes intérieures (électricité, entretien, produits ménagers, fourniture petits matériels) ;

5. Espaces extérieurs (entretien voies, jardins, pelouses, équipements de jeux) ;

6. Hygiène (élimination déchets, taxe ordures ménagères) ;

7. Équipements communs d'ensembles immobiliers ;

8. Impositions : taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage.

Toute charge ne figurant pas dans cette liste relève des frais à la charge exclusive du bailleur et ne peut être refacturée au locataire (Cass. 3e civ., 4 sept. 2013, n° 12-22.000).

ARTICLE 3 — POSTES CONTESTÉS

Les postes suivants apparaissent au décompte mais ne relèvent pas des charges récupérables ou ne sont pas justifiés :

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ARTICLE 4 — DEMANDE DE CONSULTATION DES PIÈCES JUSTIFICATIVES

En application de l'article 23 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, je vous demande de tenir à ma disposition, pendant six (6) mois à compter de l'envoi du décompte, l'ensemble des pièces justificatives des charges, notamment :

Factures détaillées des prestataires (entretien, ascenseur, ménage, eau, chauffage…) ;
Décomptes du syndic de copropriété et procès-verbaux d'assemblée générale ;
Contrats de prestations (ascenseur, ménage, espaces verts) ;
Relevés de compteurs collectifs et individuels ;
Mode de calcul de la clé de répartition (tantièmes, m² habitables, nombre d'occupants).

Je vous prie de bien vouloir me communiquer dans les 30 jours :

1. Soit copie de ces pièces ;

2. Soit la date, l'heure et le lieu de leur consultation à votre domicile ou à celui du syndic.

À défaut, je serai en droit de considérer que les charges réclamées ne sont pas justifiées et de refuser le paiement du solde (Cass. 3e civ., 12 juill. 2018, n° 17-20.580).

ARTICLE 5 — DEMANDE DE REMBOURSEMENT

Dans l'attente de votre réponse, je sollicite le remboursement des sommes indûment perçues au titre des charges contestées, soit [MONTANT TOTAL] €.

En cas de solde positif en ma faveur après vérification, ce remboursement devra être effectué sur le compte bancaire suivant :

IBAN : [IBAN LOCATAIRE]
BIC : [BIC]

Le remboursement peut prendre la forme d'une déduction sur les loyers à venir sur accord exprès des parties.

ARTICLE 6 — DÉLAIS DE PRESCRIPTION (LOI ALUR)

Je vous rappelle qu'en vertu de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 issu de la loi ALUR :

Les actions en répétition de charges indues se prescrivent par trois (3) ans ;
Le bailleur ne peut réclamer des charges au-delà de 3 ans en arrière (sauf rappel de provisions versées).

En conséquence, toute somme antérieure au [DATE J-3 ANS] est prescrite.

ARTICLE 7 — DÉLAI DE RÉPONSE ET RECOURS

À défaut de réponse motivée et de production des pièces dans un délai de 30 jours à compter de la réception de la présente, je serai contraint(e) de saisir :

1. La Commission départementale de conciliation (CDC) — délai 3 ans ;

2. Le Tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble en demande de remboursement et indemnisation.

En parallèle, je me réserve la possibilité de procéder à une consignation du solde contesté entre les mains de la CDC ou de la Caisse des dépôts (article 1342-7 CC).

ARTICLE 8 — CLAUSES DE SAUVEGARDE

a. Intégralité. b. Divisibilité. c. Non-renonciation : la poursuite du paiement du loyer principal ne vaut pas acceptation des charges contestées. d. Bonne foi (1104 CC). e. Anti-contournement. f. Preuves électroniques (eIDAS). g. RGPD. h. Médiation préalable. i. Juridiction : TJ du lieu de l'immeuble.

ARTICLE 9 — ANNEXES

Annexe 1 : Décompte annuel reçu
Annexe 2 : Copie du bail (mention des charges)
Annexe 3 : Provisions versées sur la période (relevés bancaires)
Annexe 4 : Décret n° 87-713 (extrait pour information)

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Dans cette attente, je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

Fait à [LIEU], le [DATE].

Le LOCATAIRE

[Signature]

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