Aperçu du modèle
[Nom, prénom du COPROPRIÉTAIRE]
[Adresse — Lot(s) n°]
Destinataire :
Monsieur / Madame le Syndic
[Dénomination et adresse]
Copie à : Conseil syndical
Lettre recommandée avec accusé de réception
À [Ville], le [Date]
Objet : MISE EN DEMEURE — Travaux urgents affectant les parties communes — Article 18 de la loi du 10 juillet 1965 — Copropriété [nom et adresse]
Madame, Monsieur le Syndic,
Je soussigné(e), [Nom, prénom], propriétaire du (des) lot(s) n°[ ] dans la copropriété sise [adresse complète], vous notifie par la présente une mise en demeure d''engager sans délai les travaux nécessaires pour remédier à la situation gravement préoccupante décrite ci-après, qui relève de l''urgence au sens de l''article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.
1. Description précise des désordres constatés
Nature du désordre :
[Exemples :]
☐ Infiltrations provenant de la toiture / façade / terrasse, affectant [description des parties atteintes et étendue]
☐ Risque d''effondrement partiel ou total d''un élément de l''immeuble (balcon, plafond, etc.)
☐ Défaillance électrique dangereuse sur les parties communes (courts-circuits, installation vétuste, détecteurs de fumée défectueux)
☐ Panne du système d''ascenseur mettant en danger les usagers ou les immobilisant
☐ Fuite importante sur canalisations communes
☐ Défaillance du système de chauffage collectif en période froide
☐ Détérioration de la structure (fissures, affaissements)
☐ Présence d''amiante dégradée ou de plomb
☐ Présence de nuisibles (rats, cafards, punaises, mérules)
☐ Atteinte grave à la salubrité (fosses, canalisations, vide-ordures)
Localisation précise : [pièce, étage, bâtiment]
Date de survenance ou de constatation : le [date]
Témoins du désordre : [autres copropriétaires, gardien, voisins]
Risques actuels ou potentiels :
- Risque pour la sécurité des personnes (chutes, incendies, intoxications)
- Risque pour la santé (humidité, moisissures, pollution)
- Risque de dégradation aggravée du bâti
- Préjudices déjà subis par les copropriétaires concernés
2. Historique des signalements
Ce désordre a déjà fait l''objet des signalements suivants restés sans réponse ou suite suffisante :
- Le [date] : [nature du signalement — email, téléphone, lettre, AG]
- Le [date] : [ ]
- Le [date] : [ ]
Malgré ces signalements, aucune action concrète n''a été engagée à ce jour, ce qui constitue un manquement à vos obligations professionnelles.
3. Cadre légal — Obligations du syndic
L''article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic est chargé :
- D''« administrer l''immeuble, pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien »
- De « faire procéder, en cas d''urgence, à l''exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci »
- « Il en informe les copropriétaires »
Par ailleurs, le décret n°67-223 du 17 mars 1967, en son article 37, précise que dans les cas d''urgence, le syndic est autorisé, de sa propre initiative, à faire procéder aux travaux strictement nécessaires, sans attendre la décision de l''assemblée générale, sous réserve d''en informer immédiatement les copropriétaires et de convoquer une AG dans les plus brefs délais.
En conséquence, dans une situation d''urgence avérée, vous êtes LÉGALEMENT OBLIGÉ d''agir sans délai, quitte à engager des fonds sur le budget de la copropriété et à régulariser ensuite devant l''assemblée générale.
Votre responsabilité est engagée en cas de carence ou de retard préjudiciable. La jurisprudence sanctionne régulièrement les syndics ayant tardé à intervenir face à des désordres dangereux (Cass. 3e civ., 8 juin 2011, n°10-19.694 ; Cass. 3e civ., 10 mars 2021, n°19-25.879).
4. Mise en demeure
Je vous mets donc formellement en demeure, dans un délai impératif de huit (8) jours à compter de la réception de la présente, de :
1. Faire réaliser un diagnostic précis du désordre par un professionnel qualifié (bureau d''études, entreprise spécialisée)
2. Faire entreprendre sans délai les travaux strictement nécessaires à la sauvegarde de l''immeuble et à la protection des copropriétaires
3. Engager les sommes utiles sur le budget de la copropriété, si nécessaire en anticipant sur les provisions ou en sollicitant une avance
4. Informer immédiatement l''ensemble des copropriétaires de la situation et des mesures prises
5. Convoquer une assemblée générale extraordinaire dans les meilleurs délais pour régulariser la décision et voter les éventuels compléments de travaux
6. Me confirmer par écrit sous huit jours les actions engagées et le calendrier prévisionnel
5. Conséquences en cas de carence
À défaut de réaction de votre part dans le délai imparti, je me réserve expressément le droit de :
1. Saisir le président du tribunal judiciaire en référé (articles 834 et 835 du Code de procédure civile) pour obtenir :
- La désignation d''un administrateur provisoire de la copropriété aux frais du syndic défaillant
- L''autorisation de faire exécuter les travaux urgents à vos frais après mise en demeure
- Une astreinte journalière à votre encontre jusqu''à exécution
2. Engager votre responsabilité civile professionnelle et demander des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi
3. Saisir la Chambre nationale des experts en copropriété ou le Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilières (CNTGI) pour faute professionnelle caractérisée
4. Proposer votre révocation par vote en assemblée générale, à la majorité de l''article 25 de la loi du 10 juillet 1965
5. Signaler votre manquement à votre garant financier qui pourrait suspendre sa garantie
Dans l''attente de votre réaction immédiate, je vous prie d''agréer, Madame, Monsieur le Syndic, l''expression de mes salutations distinguées.
[Signature]
[Nom, prénom]
Copie : Conseil syndical de la copropriété
Pièces jointes :
- Photographies datées des désordres
- Éventuels rapports ou devis existants
- Copies des précédents signalements
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CONSEILS :
1. Agir rapidement : un désordre urgent s''aggrave avec le temps. Plus vous attendez, plus les dommages sont importants et plus la responsabilité individuelle du syndic est engagée.
2. Photographier et dater systématiquement tous les constats. Les photos horodatées sont essentielles en cas de procédure.
3. Alerter le conseil syndical en parallèle : il peut appuyer votre démarche et demander à son tour au syndic d''agir.
4. En cas de danger imminent, prévenir immédiatement les autorités compétentes (sapeurs-pompiers, services techniques de la mairie, services d''hygiène) qui peuvent ordonner des mesures conservatoires.
5. Contacter son assurance habitation qui peut couvrir les dommages résultant d''une carence du syndic (protection juridique).
6. Le juge des référés est rapide (quelques semaines) et adapté aux situations d''urgence. Son intervention peut débloquer rapidement une situation.
7. Conserver toutes les preuves (correspondances, photos, témoignages, devis) pour constituer un dossier solide en cas de procédure.
8. Mention à la prochaine AG : faire inscrire la question de la carence du syndic à l''ordre du jour de la prochaine assemblée générale peut conduire à sa révocation et à des sanctions financières.