Convention d'individualisation des charges (eau, chaleur) en copropriété

# CONVENTION D'INDIVIDUALISATION DES CHARGES DE CHAUFFAGE ET D'EAU COLLECTIVE

Annexe au règlement de copropriété — Adoptée par l'AG du [DATE]

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ENTRE :

Le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [NOM RÉSIDENCE], sis [ADRESSE], représenté par son syndic [NOM CABINET / SYNDIC BÉNÉVOLE], en vertu de la délibération de l'assemblée générale du [DATE AG] (résolution n° [X]),

Ci-après dénommé « LE SYNDICAT »,

ET

L'ensemble des copropriétaires des lots équipés d'une installation collective de chauffage / de production d'eau chaude sanitaire (la liste exhaustive figurant en annexe 1),

Ci-après dénommés « LES COPROPRIÉTAIRES ».

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PRÉAMBULE

La copropriété [NOM] dispose à ce jour d'une installation collective de chauffage et / ou de production d'eau chaude sanitaire, dont les charges sont actuellement réparties forfaitairement selon les tantièmes du règlement de copropriété.

La législation impose désormais l'individualisation des frais de chauffage dans les immeubles collectifs équipés d'un chauffage central commun, par la pose de compteurs ou de répartiteurs de frais de chauffage (RFC) :

• Article L.241-9 du Code de l'énergie ;
• Décret n° 2016-710 du 30 mai 2016 (modifié par décret n° 2020-886 du 20 juillet 2020) ;
• Loi Climat et résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021 ;
• Article 24-9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

L'AG du [DATE], par sa résolution n° [X] adoptée à la majorité de l'article 24 de la loi de 1965, a décidé l'installation des dispositifs nécessaires et la mise en œuvre de la présente convention.

Les Parties conviennent ce qui suit :

ARTICLE 1 — OBJET DE LA CONVENTION

La présente convention a pour objet :

• Définir les modalités d'individualisation des frais de chauffage et / ou d'eau chaude sanitaire ;
• Fixer la clé de répartition entre la part individuelle (consommation réelle) et la part collective (frais communs) ;
• Préciser les obligations des copropriétaires et du syndicat ;
• Encadrer la prise en charge des frais d'installation et de maintenance des compteurs/répartiteurs.

ARTICLE 2 — INSTALLATION DES DISPOSITIFS DE COMPTAGE

2.1 Choix du dispositif

L'AG du [DATE] a retenu, après mise en concurrence et étude technique :

• Type : [compteurs individuels d'énergie thermique / répartiteurs de frais de chauffage RFC sur radiateurs / compteurs d'eau chaude individuels]
• Marque/modèle : [NOM]
• Prestataire : [ENTREPRISE — Ista, Techem, Ocea, ENGIE Solutions, Brunata, etc.]
• Devis retenu : n° [X] du [DATE], pour un montant de [MONTANT] € TTC.

2.2 Calendrier

• Démarrage des travaux : [DATE]
• Mise en service : [DATE]
• Premier exercice de relève : exercice [ANNÉE]

2.3 Conformité technique

L'installation respecte les obligations de :

• Précision et fiabilité (norme EN 834 pour RFC, EN 1434 pour compteurs énergie) ;
• Lecture à distance pour les nouvelles installations (obligation réglementaire depuis octobre 2020) ;
• Communication annuelle des consommations au moins 4 fois par an aux copropriétaires (obligation depuis 2022).

ARTICLE 3 — CLÉ DE RÉPARTITION DES CHARGES

Conformément à la réglementation, les frais sont scindés en deux fractions :

3.1 Fraction « consommation individuelle » : [70 %]

Cette fraction est calculée d'après les relevés des compteurs/RFC de chaque lot.

3.2 Fraction « part collective » : [30 %]

Cette fraction couvre :

• Les pertes de chaleur du réseau de distribution ;
• L'inertie thermique des parties communes ;
• Les inégalités structurelles entre lots (étage, exposition, position dans l'immeuble) ;
• L'entretien général de la chaufferie.

La fraction collective est répartie selon les tantièmes du règlement de copropriété (tantièmes spéciaux chauffage si prévus, sinon tantièmes généraux).

3.3 Justification de la clé de répartition

La clé 70/30 est conforme aux pratiques recommandées par l'ADEME et aux usages encadrés par la réglementation. Elle peut être ajustée par décision en AG sur préconisation de l'audit énergétique.

ARTICLE 4 — RELEVÉS ET FACTURATION

4.1 Périodicité

• Relevés : annuels minimum, télérelevés mensuels lorsque l'équipement le permet ;
• Facturation : annuelle, au moment de l'arrêté des comptes ;
• Information intermédiaire : 4 fois par an minimum aux copropriétaires (obligation depuis 2022).

4.2 Procédure en cas d'absence de relevé

En cas d'impossibilité matérielle de relevé d'un lot (absence du copropriétaire, défaillance de l'appareil), une facturation forfaitaire est appliquée sur la base de la moyenne des relevés des 3 dernières années ou de la moyenne des lots comparables, en attendant la régularisation.

4.3 Contestation des relevés

Tout copropriétaire peut, dans un délai de 30 jours à compter de la réception du décompte, demander la vérification des relevés et l'expertise contradictoire d'un appareil suspect (charge éventuelle du copropriétaire si le compteur est conforme).

ARTICLE 5 — PRISE EN CHARGE DES FRAIS

5.1 Frais d'installation initiale

Les frais d'installation initiale (matériels et pose) sont une charge commune générale du syndicat, répartie entre tous les copropriétaires concernés selon les tantièmes (sauf si la décision d'AG prévoit une répartition spécifique).

5.2 Frais de maintenance et de relevé

La maintenance des compteurs/RFC, leur étalonnage périodique, le remplacement des piles et le service de relevé/facturation sont à la charge du syndicat dans le forfait annuel.

5.3 Remplacement et casse imputable au copropriétaire

Le remplacement d'un appareil rendu défectueux par la faute du copropriétaire (modification, démontage, dégradation) est à la charge exclusive de ce dernier, sans préjudice de poursuites éventuelles pour fraude (article 313-1 Code pénal — escroquerie aux charges de copropriété).

ARTICLE 6 — OBLIGATIONS DES COPROPRIÉTAIRES

Chaque copropriétaire / occupant s'engage à :

• Permettre l'accès au technicien pour l'installation, la maintenance et les relevés (sur RDV, dans des plages horaires ouvrables) ;
• Ne pas démonter, modifier, déplacer ou masquer les compteurs et RFC ;
• Signaler sans délai toute anomalie constatée ;
• Régler les charges selon le décompte établi.

Le non-respect de ces obligations engage la responsabilité personnelle du copropriétaire.

ARTICLE 7 — DÉROGATIONS LÉGALES

L'individualisation n'est pas obligatoire dans les cas suivants (article R.241-7 Code énergie) :

• Immeubles dans lesquels il est techniquement impossible d'installer des dispositifs (avis d'expert) ;
• Immeubles dont la mise en place serait excessivement coûteuse au regard des économies attendues ;
• Immeubles équipés d'un système innovant homologué.

La copropriété [a / n'a pas] sollicité de dérogation. [Détail si oui : motif, étude technique, date de l'avis].

ARTICLE 8 — PROTECTION DES DONNÉES — RGPD

Les données de consommation de chaque lot sont des données personnelles au sens du RGPD :

• Le prestataire de relevé est responsable de traitement délégué ;
• Finalités : facturation, optimisation énergétique, conformité réglementaire ;
• Accès : seul le copropriétaire concerné, le syndic et le prestataire ;
• Durée de conservation : 5 ans après la facturation correspondante ;
• Droits d'accès, rectification, opposition garantis (RGPD, articles 15-22).

ARTICLE 9 — INFORMATION DES OCCUPANTS LOCATAIRES

En application du décret n° 2020-887 du 20 juillet 2020, les copropriétaires bailleurs doivent informer leurs locataires :

• Du dispositif d'individualisation ;
• Des modalités de répartition ;
• Des données de consommation les concernant.

Les charges récupérables sur le locataire sont calculées conformément au décret n° 87-713 du 26 août 1987.

ARTICLE 10 — DURÉE — MODIFICATION — JURIDICTION

10.1 Durée

La présente convention est conclue pour une durée indéterminée, à compter de la mise en service de l'installation.

10.2 Modification

Toute modification (changement de prestataire, de clé de répartition, de matériel) doit être votée en AG à la majorité de l'article 24 de la loi de 1965, après consultation du conseil syndical.

10.3 Bonne foi

Les Parties exécutent la présente convention en pleine bonne foi (article 1104 CC).

10.4 Médiation et juridiction

En cas de différend, les Parties s'engagent à rechercher une solution amiable. À défaut, le Tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble sera seul compétent.

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Adoptée par l'assemblée générale du [DATE], résolution n° [X], à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Fait à [VILLE], le [DATE]

Pour le Syndicat :

[NOM Syndic]

Annexes :

• Annexe 1 : liste des lots concernés et tantièmes
• Annexe 2 : devis du prestataire retenu
• Annexe 3 : étude technique de faisabilité
• Annexe 4 : modèle de décompte annuel des charges