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# CONTESTATION D'HONORAIRES DU SYNDIC
Prestations indûment facturées hors forfait — Contrat type 2015
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Expéditeur (LE COPROPRIÉTAIRE / LE CONSEIL SYNDICAL) :
[Civilité, NOM, Prénom]
[Adresse complète]
Lot n° [X] — Tantièmes [X/Y]
Destinataire :
Cabinet [NOM SYNDIC]
[Adresse]
Lettre recommandée avec accusé de réception n° [N°]
À [VILLE], le [DATE]
Objet : Contestation formelle des honoraires facturés en sus du forfait annuel — Demande de remboursement et de régularisation — Copropriété [NOM/ADRESSE]
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Monsieur/Madame le syndic,
ARTICLE 1 — RAPPEL DU CONTRAT DE SYNDIC
La copropriété [NOM] a conclu avec votre cabinet, par décision de l'AG du [DATE AG], un contrat de syndic conforme au contrat type annexé au décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 (modifié par le décret n° 2020-153 du 21 février 2020), pour la période du [DATE DÉBUT] au [DATE FIN].
Le forfait annuel convenu est de [MONTANT] € HT, couvrant l'ensemble des prestations courantes énumérées en annexe 1 du contrat type.
ARTICLE 2 — PRESTATIONS RELEVANT OBLIGATOIREMENT DU FORFAIT
L'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, créé par la loi ALUR, dispose :
> « Le contrat de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'État. La rémunération des syndics professionnels est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l'occasion de prestations particulières, définies par décret en Conseil d'État. »
Le contrat type 2015 distingue strictement :
- Les prestations courantes incluses dans le forfait (annexe 1 du contrat) : convocation et tenue d'AG, comptabilité courante, relances impayés, suivi des contrats, archivage, etc. ;
- Les prestations particulières facturables en sus (annexe 2) : relances suite à mise en demeure infructueuse contre un copropriétaire défaillant, gestion de sinistres au-delà du seuil franchise, organisation d'AG supplémentaire, suivi de travaux votés en AG (mais avec un forfait encadré), etc.
ARTICLE 3 — HONORAIRE CONTESTÉ
Votre cabinet m'a facturé / a facturé à la copropriété la prestation suivante :
- Date de facturation : [DATE]
- N° de facture : [N°]
- Libellé : [LIBELLÉ EXACT DE LA PRESTATION]
- Montant : [MONTANT] € HT / TTC
- Justification donnée : [si une justification a été fournie, la rappeler]
Or, cette prestation relève manifestement des prestations courantes incluses dans le forfait, et ne peut donner lieu à facturation distincte, pour les motifs suivants :
[Détailler le motif selon le cas concret :]
Exemple 1 — Frais de recommandés courants : L'envoi d'une LRAR ordinaire pour la convocation à l'AG ou pour une notification courante est inclus dans la mission générale (annexe 1, point [X] du contrat type).
Exemple 2 — Tenue de la comptabilité : L'établissement des comptes annuels, l'élaboration du budget prévisionnel, la tenue des écritures comptables relèvent des prestations courantes (annexe 1, points [X]).
Exemple 3 — Convocation et organisation de l'AG annuelle : L'AG ordinaire annuelle est expressément incluse dans le forfait. Seules les AG supplémentaires (non prévues) peuvent être facturées (annexe 2).
Exemple 4 — Frais d'extranet : Depuis la loi ELAN, l'accès à un extranet sécurisé est OBLIGATOIRE et inclus dans le forfait (article 18 loi 1965).
Exemple 5 — Délivrance d'attestations courantes (état daté pour vente, attestation de paiement charges) : facturable dans la limite des forfaits encadrés par le contrat type.
ARTICLE 4 — VIOLATION DU CONTRAT TYPE
La facturation litigieuse contrevient :
- À l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 ;
- Au décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 (annexes 1 et 2 du contrat type) ;
- Aux engagements pris dans le contrat de mandat lui-même.
Elle constitue, le cas échéant, une clause abusive au sens des articles L.212-1 et suivants du Code de la consommation, étant rappelé que la Commission des clauses abusives a déjà censuré des pratiques similaires (recommandation n° 11-01).
ARTICLE 5 — DEMANDE DE REMBOURSEMENT
En conséquence, je sollicite formellement :
1. Le remboursement intégral de la somme de [MONTANT] € indûment perçue, à mon profit personnel (ou au profit du syndicat des copropriétaires, selon que la facture me concerne directement ou est intégrée aux charges générales) ;
2. La régularisation dans la prochaine répartition des charges trimestrielle ;
3. L'annulation des avis de paiement futurs comportant des honoraires similaires ;
4. L'engagement écrit de votre part de cesser ces facturations indues à l'avenir ;
5. La transmission d'une note explicative détaillant l'application correcte du contrat type pour les prestations comparables.
ARTICLE 6 — DÉLAI ET CONSÉQUENCES
À défaut de remboursement et de régularisation dans un délai de 30 jours à compter de la réception de la présente, je serai contraint(e) de :
1. Saisir le conseil syndical pour examen collégial et inscription à l'ordre du jour de la prochaine AG ;
2. Saisir la Commission des clauses abusives ou la DGCCRF au titre des pratiques commerciales déloyales ;
3. Saisir la chambre disciplinaire des syndics (Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilières – CNTGI) ;
4. Engager une action devant le Tribunal judiciaire pour répétition de l'indu (articles 1302 et suivants du Code civil), avec demande de dommages-intérêts et de remboursement des frais de procédure ;
5. Demander à l'AG la révocation du mandat de syndic pour faute (article 18 loi 1965).
ARTICLE 7 — DEMANDE DE COMMUNICATION COMPLÉMENTAIRE
Je sollicite, dans le même temps :
- La copie intégrale du contrat de syndic en cours ;
- Le détail des prestations facturées hors forfait sur les 3 derniers exercices ;
- Le grand livre comptable concerné par la prestation contestée.
ARTICLE 8 — RÉSERVES DE TOUS DROITS
La présente démarche est faite sans reconnaissance préjudiciable de quoi que ce soit, et sous toutes réserves de tous mes autres droits, recours et actions, notamment au titre de prestations comparables antérieures qui pourraient également être contestables.
ARTICLE 9 — BONNE FOI
La présente démarche est conduite en pleine bonne foi (article 1104 CC) et avec la volonté d'une résolution rapide, dans l'intérêt mutuel de la copropriété et du cabinet syndic.
ARTICLE 10 — DONNÉES PERSONNELLES — JURIDICTION
Les données personnelles échangées sont traitées dans le respect du RGPD. En cas de procédure judiciaire, le Tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble sera seul compétent.
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Dans l'attente de votre réponse, je vous prie d'agréer, Monsieur/Madame, l'expression de mes salutations.
[Signature]
[NOM Prénom]
Pièces jointes :
- Copie du contrat de syndic en vigueur
- Copie de la facture/avis de paiement contestée
- Copie du PV d'AG ayant nommé le syndic
- Extrait du décret 2015-342 (annexes 1 et 2)