Préavis de location : délai, motifs et formalités

Mettre fin à un bail de location à titre de résidence principale obéit à des règles précises, différentes pour le locataire et pour le bailleur. La durée du préavis, les motifs requis et les formalités de notification sont encadrés par la loi du 6 juillet 1989, modifiée à plusieurs reprises (lois Alur, Macron, ELAN).

Le préavis du locataire : liberté et souplesse

Le locataire peut donner congé à tout moment pendant le bail, sans avoir à justifier d'un motif particulier. La durée du préavis varie :

Location vide : trois (3) mois en principe, réduit à un (1) mois dans plusieurs situations :

• Logement situé en zone tendue (liste fixée par décret)
• Mutation professionnelle (changement de lieu de travail)
• Perte d'emploi (licenciement, rupture conventionnelle, fin de CDD)
• Nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi
• État de santé (certificat médical à l'appui)
• Attribution d'un logement social
• Premier emploi
• Bénéficiaire du RSA ou de l'AAH

Location meublée : un (1) mois dans tous les cas, sans motif particulier à justifier.

Le point de départ du préavis est la date de réception de la lettre recommandée (ou de l'acte d'huissier, ou de la remise en main propre contre émargement).

Le préavis du bailleur : motif obligatoire

Le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail et uniquement pour trois motifs limitativement prévus par la loi :

1. Reprise du logement pour y habiter personnellement ou y loger un proche (conjoint, partenaire pacsé, concubin notoire depuis plus d'un an, ascendant, descendant, ou ceux de son conjoint)

2. Vente du logement — le congé doit alors valoir offre de vente au locataire, qui dispose d'un droit de préemption de deux mois

3. Motif légitime et sérieux — généralement un manquement du locataire (troubles de voisinage avérés, défaut de paiement répété, sous-location non autorisée, etc.)

Durée du préavis :

• Six (6) mois pour un bail vide (3 ans)
• Trois (3) mois pour un bail meublé (1 an)

Le congé doit être adressé avant la fin de ce délai, c'est-à-dire au moins six ou trois mois avant l'échéance du bail. À défaut, le bail se renouvelle tacitement.

Les formalités de notification

Pour être valide, le congé — côté bailleur comme côté locataire — doit être notifié :

• Par lettre recommandée avec accusé de réception
• Par acte d'huissier de justice
• Par remise en main propre contre émargement ou récépissé (pour le congé du locataire uniquement, la jurisprudence étant restrictive pour le bailleur)

Le non-respect de ces formes entraîne la nullité du congé. Un simple email ou SMS n'a aucune valeur juridique.

Contenu obligatoire pour le congé du bailleur :

• Mention du motif précis (reprise, vente, motif légitime)
• Pour une reprise : identité du bénéficiaire et lien de parenté avec le bailleur
• Pour une vente : prix et conditions de la vente (vaut offre de vente)
• Notice d'information prévue par l'arrêté du 13 décembre 2017 (obligatoire à peine de nullité)

Le point de départ du préavis

Le préavis commence à courir à compter de la date effective de réception de la notification :

• Date de première présentation de la lettre recommandée (mentionnée par La Poste sur l'accusé de réception), que le destinataire retire ou non son courrier
• Date de l'acte d'huissier
• Date d'émargement pour la remise en main propre

Attention : si le destinataire n'est pas chez lui, La Poste laisse un avis et le courrier reste à disposition pendant quinze jours. C'est la première présentation, pas la retraite effective, qui fait démarrer le préavis.

Le loyer pendant le préavis

Pendant toute la durée du préavis, le locataire reste tenu au paiement du loyer et des charges. Il n'y a pas de droit automatique à quitter les lieux plus tôt sans continuer à payer.

Cependant, si un nouveau locataire s'installe plus tôt avec l'accord du bailleur, le locataire sortant est libéré de son obligation de paiement au prorata. Le locataire qui quitte le logement avant la fin du préavis reste tenu de payer jusqu'au terme, sauf accord express du bailleur.

Exception pour le congé du bailleur : le locataire qui quitte le logement avant la fin du préavis est libéré de son obligation de paiement dès la restitution effective des clés, quel que soit le moment.

La protection du locataire âgé

L'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 (renforcé par la loi Macron) prévoit une protection particulière pour les locataires âgés de plus de 65 ans à la date d'échéance du bail, dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond PLUS. Dans ce cas, le bailleur est tenu de proposer un logement de remplacement correspondant à leurs besoins et possibilités — faute de quoi le congé est sans effet.

Cette protection ne s'applique pas si le bailleur lui-même est âgé de plus de 65 ans ou s'il dispose de ressources modestes.

Le congé pour vente : un cas particulier

Le congé délivré pour vente est soumis à des règles spécifiques :

• Il doit valoir offre de vente au locataire
• Le locataire dispose d'un droit de préemption de deux mois
• En cas d'acceptation, il dispose de deux mois supplémentaires pour signer (quatre mois en cas de recours à un prêt)
• Si ultérieurement le bailleur vend à un tiers à un prix plus avantageux, une nouvelle offre au locataire est obligatoire (droit de repentir)

Conclusion

Le préavis de location est un mécanisme juridique strict mais équilibré. Le locataire jouit d'une grande liberté (congé à tout moment, motif non obligatoire, préavis réduit dans plusieurs situations), tandis que le bailleur doit respecter des délais plus longs et fournir un motif précis.

Dans tous les cas, la forme de la notification (lettre recommandée avec AR ou acte d'huissier) est essentielle : un congé mal notifié est nul et n'a aucun effet. Pour les situations complexes — congé contesté, locataire protégé, vente avec droit de préemption —, l'accompagnement d'un notaire ou d'une association de locataires est vivement recommandé.