Dépôt de garantie location : montant, restitution, recours | ICITOO

Le dépôt de garantie est une somme d'argent versée par le locataire au bailleur à la signature du bail pour garantir ses obligations. Son encadrement légal est strict depuis la loi du 6 juillet 1989 et a été renforcé par la loi Alur de 2014. Comprendre les règles qui s'appliquent évite de nombreux litiges à l'entrée et à la sortie.

Le montant maximum : un ou deux mois

Le plafond du dépôt de garantie dépend du type de bail :

Location vide : 1 mois de loyer hors charges maximum
Location meublée : 2 mois de loyer hors charges maximum

Ces plafonds sont d'ordre public : tout dépôt supérieur est illégal et peut faire l'objet d'une restitution partielle sur demande du locataire. Le dépôt de garantie ne peut pas être révisé pendant la durée du bail, même en cas de révision du loyer.

Exception : pour un bail mobilité (durée 1 à 10 mois, réservé aux personnes en mobilité professionnelle), aucun dépôt de garantie ne peut être exigé.

Quand et comment le verser

Le dépôt de garantie est versé au moment de la signature du bail, à la remise des clés. Il doit être mentionné dans le bail, avec son montant exact en euros. Il peut être payé par :

Chèque
Virement
Espèces (contre récépissé)
Avance Loca-Pass (prêt à taux zéro du dispositif Action Logement)
FSL (Fonds de Solidarité pour le Logement) pour les ménages aux ressources modestes

Le bailleur n'est pas tenu de placer le dépôt sur un compte séparé ni de le faire rémunérer.

Le délai de restitution : un ou deux mois

C'est l'une des règles les plus importantes et l'une des plus méconnues. L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de restituer le dépôt de garantie dans un délai :

1 mois à compter de la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée
2 mois dans le cas contraire

Ce délai court à compter de la remise effective des clés, qu'elle soit faite lors de l'état des lieux ou postérieurement par courrier ou en main propre.

La majoration de 10 % en cas de retard

À défaut de restitution dans les délais, une majoration automatique de 10 % du loyer mensuel hors charges s'applique pour chaque mois de retard commencé. Cette pénalité est due sans formalité particulière, mais en pratique elle n'est obtenue qu'en adressant une mise en demeure puis en saisissant éventuellement le juge.

Exemple : pour un loyer de 800 € hors charges, un retard de trois mois entraîne une majoration de 240 € (800 × 10 % × 3).

Les retenues autorisées

Le bailleur peut retenir sur le dépôt de garantie, sous réserve de justification par des pièces (devis, factures) :

Les loyers et charges impayés : montants résiduels à la fin du bail
Les réparations locatives : dégradations imputables au locataire
La régularisation des charges : si les provisions versées sont inférieures aux charges réelles

Le bailleur ne peut pas retenir :

La vétusté (usure normale due au temps, codifiée dans le décret n°2016-382)
Les réparations incombant au bailleur (gros œuvre, équipements vétustes)
Les défauts préexistants mentionnés à l'état des lieux d'entrée
Des montants sans justificatif

En copropriété, le bailleur peut retenir provisoirement une fraction du dépôt (limitée à 20 %) dans l'attente de l'arrêté annuel des comptes, qui doit intervenir dans un délai raisonnable.

Les réparations locatives et la vétusté

La distinction entre dégradations imputables au locataire et vétusté normale est cruciale. Le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 a clarifié ce point en instaurant la possibilité d'utiliser une grille de vétusté dans le bail, qui décrit la durée de vie théorique de chaque élément du logement (peintures, moquettes, équipements).

Si aucune grille n'est annexée, c'est la jurisprudence qui tranche en cas de litige, généralement en appliquant un pourcentage de vétusté proportionnel à la durée d'occupation.

Recours en cas de non-restitution

Face à un bailleur qui ne restitue pas ou qui retient abusivement une partie du dépôt :

1. Courrier de demande amiable : premier contact, description de la situation

2. Mise en demeure par lettre recommandée avec AR dans un délai court (8 jours)

3. Saisine de la Commission Départementale de Conciliation (CDC) : gratuite, préalable utile, rend un avis dans un délai raisonnable

4. Saisine du juge des contentieux de la protection (ancien tribunal d'instance) : action gratuite jusqu'à 10 000 €, pas d'avocat obligatoire

Le locataire a trois ans pour agir à compter du jour où il a connaissance du non-versement. Les pièces à conserver : copie du bail, état des lieux d'entrée et de sortie, photographies, justificatifs de paiement.

Le cas de la colocation

Dans une colocation avec bail unique, le dépôt de garantie est versé solidairement par les colocataires et restitué en un seul versement. Depuis la loi Alur, en cas de départ d'un colocataire remplacé, sa quote-part n'a pas à lui être rendue à la sortie : elle l'est en fin de bail global. En cas de colocation à baux séparés (plus rare), chaque colocataire dispose de son propre dépôt.

Conclusion

Le dépôt de garantie est une somme dont la gestion obéit à des règles strictes. Plafond d'un ou deux mois, délai de restitution d'un ou deux mois, majoration automatique de 10 % par mois de retard, retenues uniquement justifiées : ces règles protègent fortement le locataire.

Côté bailleur, la rigueur de la procédure (état des lieux contradictoire, conservation des preuves, justificatifs chiffrés) est la meilleure garantie contre les contestations. Pour tout litige, la Commission Départementale de Conciliation est une étape gratuite et souvent efficace avant le juge.

Questions fréquentes

Le dépôt de garantie peut-il être utilisé pour payer le dernier loyer ?+

Non, sauf accord explicite du bailleur. Le dépôt de garantie a pour seule fonction de garantir les éventuelles sommes dues en fin de bail. Le locataire est tenu de payer tous ses loyers jusqu'à la remise effective des clés. Le dépôt est restitué après état des lieux et arrêté des comptes, dans le délai légal.

Un bailleur peut-il demander plus d'un mois de dépôt en location vide ?+

Non, c'est formellement interdit par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Tout dépôt supérieur à un mois de loyer hors charges est illégal, et le locataire peut en demander le remboursement de l'excédent à tout moment. Aucune clause du bail ne peut déroger à ce plafond d'ordre public.

Comment prouver une dégradation à la sortie ?+

L'élément clé est l'état des lieux d'entrée, obligatoire et contradictoire. Si un défaut est mentionné à l'entrée, il ne peut plus être imputé au locataire à la sortie. À défaut d'état des lieux d'entrée, la présomption légale est que le logement a été remis en bon état, ce qui est défavorable au locataire. Les photographies datées à l'entrée et à la sortie sont un excellent moyen de preuve complémentaire.

Que faire si le bailleur refuse toute restitution ?+

Commencez par une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, en rappelant la loi et la majoration de 10 % par mois de retard. En l'absence de réponse dans les huit jours, saisissez la Commission Départementale de Conciliation (gratuite). En dernier recours, saisissez le juge des contentieux de la protection sans avocat obligatoire. L'action est gratuite et le locataire a trois ans pour agir.

Le bailleur doit-il placer le dépôt sur un compte séparé ?+

Non, la loi ne l'exige pas. Le bailleur peut le conserver sur son compte courant personnel. Il n'est pas non plus tenu de faire rémunérer cette somme au profit du locataire. Seuls les administrateurs de biens professionnels ont l'obligation de placer les fonds en séquestre sur un compte distinct et dédié.

La régularisation des charges peut-elle retenir le dépôt longtemps ?+

Oui, partiellement. En copropriété, le bailleur peut retenir une fraction du dépôt, limitée à 20 %, dans l'attente de l'arrêté annuel des comptes de la copropriété qui établit le solde des charges. Cette retenue doit rester raisonnable et être régularisée dès la clôture comptable. Le solde du dépôt doit être restitué dans le mois suivant.