Loi Hoguet : obligations des agents immobiliers | ICITOO | icitoo

La loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, est le texte fondamental qui encadre l'activité des professionnels de l'immobilier en France. Complétée par le décret n°72-678 du 20 juillet 1972, elle fixe les conditions d'exercice et les obligations de tous ceux qui, à titre habituel, réalisent des opérations sur les biens d'autrui : vente, location, gestion locative ou syndic de copropriété.

Ce guide présente les principales règles que tout agent immobilier doit respecter et que tout client doit connaître pour vérifier la fiabilité de son interlocuteur.

La carte professionnelle : le passeport obligatoire

Aucun professionnel ne peut exercer sans être titulaire d'une carte professionnelle délivrée par la Chambre de Commerce et d'Industrie (CCI). Cette carte est désormais valable trois ans et doit être renouvelée par la suite.

Trois types de cartes professionnelles existent :

Carte T (Transaction) : pour la vente et l'achat de biens immobiliers
Carte G (Gestion) : pour la gestion locative et le syndic de copropriété
Carte S (Prestations de services) : plus rarement utilisée

Un même professionnel peut cumuler plusieurs cartes. L'absence de carte ou son caractère périmé est une infraction pénale sanctionnée par des peines d'amende et d'emprisonnement, et prive de toute base légale les actes accomplis.

Les conditions d'obtention de la carte

Pour obtenir une carte professionnelle, le candidat doit justifier :

D'une aptitude professionnelle : diplôme immobilier (BTS, licence ou master en immobilier), à défaut une expérience professionnelle de plusieurs années dans le secteur
D'une absence de condamnation incompatible avec l'exercice (casier judiciaire vierge pour les infractions concernées)
D'une garantie financière (voir ci-dessous)
D'une assurance de responsabilité civile professionnelle couvrant les risques de son activité

Ces conditions doivent être maintenues pendant toute la durée d'exercice : toute perte d'une condition (non-renouvellement de la garantie financière par exemple) entraîne la suspension ou le retrait de la carte.

La garantie financière : protection des clients

Tout agent immobilier manipulant des fonds pour le compte de ses clients doit souscrire une garantie financière auprès d'un établissement spécialisé (Galian, SOCAF, CGAIM, etc.). Cette garantie couvre l'ensemble des sommes encaissées pour le compte des clients (dépôts de garantie, loyers, acomptes, fonds de gestion).

Le montant minimum de la garantie est fixé par la loi. Il est publié et doit figurer sur tous les documents professionnels. En pratique, les montants réels varient selon le volume d'activité du professionnel.

En cas de défaillance de l'agent (faillite, détournement), la garantie financière permet aux clients de récupérer leurs fonds. C'est une protection essentielle qu'il faut systématiquement vérifier avant de confier un mandat.

Le mandat écrit obligatoire

L'article 6 de la loi Hoguet impose qu'aucune opération portant sur les biens d'autrui ne puisse être réalisée sans mandat écrit. Ce mandat doit préciser :

L'identité des parties et leur qualité
L'objet précis de l'opération (vente, location, gestion)
La durée du mandat
Les conditions de rémunération (honoraires, commission, indemnités)
Les obligations réciproques

Le mandat doit être établi en autant d'exemplaires que de parties, plus un pour le professionnel. Un exemplaire original doit obligatoirement être remis au mandant (article 72 du décret de 1972), sous peine de nullité absolue du mandat.

Cette obligation est cruciale : en cas de litige, un mandat non remis au mandant est considéré comme inexistant, ce qui prive l'agent du droit à toute rémunération.

Le registre des mandats

Tous les mandats signés par l'agent doivent être inscrits sur un registre des mandats, tenu à jour de façon chronologique, avec numérotation continue. Ce registre est consultable par les autorités de contrôle. Chaque mandat doit être référencé sur ses exemplaires par son numéro d'ordre au registre.

L'absence ou la tenue irrégulière du registre constitue une infraction pouvant entraîner la suspension de la carte professionnelle.

L'information des consommateurs

Depuis l'arrêté du 10 janvier 2017, les agences immobilières doivent afficher de façon claire et visible :

La carte professionnelle (numéro, date, type, autorité de délivrance)
La garantie financière (organisme et montant)
L'assurance de responsabilité civile professionnelle
Les honoraires de toutes les prestations, de façon lisible
Le barème des honoraires en vitrine et sur le site internet
Les mentions obligatoires relatives aux mandats et à la médiation

Cette transparence permet aux consommateurs de comparer les professionnels et de vérifier leur conformité légale.

Les sanctions

Le non-respect de la loi Hoguet expose le professionnel à plusieurs types de sanctions :

Pénales : amende et emprisonnement pour exercice illégal, manquements graves
Administratives : suspension ou retrait de la carte professionnelle
Civiles : nullité des actes, impossibilité de réclamer la rémunération, responsabilité envers les clients
Disciplinaires : depuis 2014, le CNTGI (Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilières) peut prononcer des sanctions disciplinaires

Par ailleurs, la déontologie des professionnels de l'immobilier a été codifiée par le décret n°2015-1090 du 28 août 2015 : devoir de conseil, honnêteté, transparence, confidentialité, sont désormais obligations professionnelles opposables.

Comment vérifier un agent immobilier

Avant de confier un mandat, quelques vérifications simples :

1. Demandez la carte professionnelle et notez son numéro et sa date d'expiration

2. Vérifiez auprès de la CCI que la carte est bien en cours de validité

3. Demandez l'attestation de garantie financière

4. Vérifiez les mentions légales affichées en agence et sur le site internet

5. Contrôlez l'affichage des honoraires

6. Recherchez les avis en ligne et éventuellement les signalements DGCCRF

Conclusion

La loi Hoguet est le socle juridique de la profession immobilière française. Ses règles — carte professionnelle, garantie financière, mandat écrit, registre — protègent les consommateurs contre les pratiques abusives et sécurisent les transactions.

Avant toute collaboration avec un agent immobilier, il est indispensable de vérifier sa conformité à la loi Hoguet. Un professionnel qui refuse de fournir ces informations ou dont les documents sont incomplets doit éveiller la méfiance. La transparence est un droit — et la loi française est l'une des plus protectrices en matière de réglementation immobilière.

Questions fréquentes

Qui est soumis à la loi Hoguet ?+

Tous les professionnels exerçant à titre habituel une activité d'intermédiation immobilière : agents immobiliers, gestionnaires locatifs, syndics de copropriété, marchands de listes, mandataires en immobilier. Les particuliers qui vendent leur propre bien ne sont pas concernés. Les avocats et notaires disposent de régimes spécifiques relevant de leur statut professionnel.

La carte professionnelle peut-elle être retirée ?+

Oui, la carte peut être retirée ou suspendue par la CCI en cas de perte d'une condition de délivrance (faillite, condamnation, défaut de garantie financière, absence d'assurance RC professionnelle). Le retrait peut également être prononcé à titre de sanction disciplinaire par le CNTGI ou judiciairement en cas d'infraction grave. Un agent sans carte valide ne peut plus exercer.

Que faire si un agent refuse de remettre un exemplaire du mandat ?+

Le refus de remettre un exemplaire original au mandant constitue un manquement à l'article 72 du décret de 1972 et prive le mandat de toute valeur juridique. Le mandant doit exiger l'exemplaire à la signature et, à défaut, refuser de signer. Si la signature a eu lieu sans remise, le mandat est nul et aucun honoraire ne peut être réclamé par l'agent.

Les honoraires d'agence sont-ils encadrés ?+

Les honoraires sont librement fixés depuis 1986. Toutefois, depuis le décret d'avril 2017, ils doivent être affichés clairement en vitrine et sur le site internet. Pour les locations, la loi Alur a plafonné la part à charge du locataire au mètre carré selon la zone. Pour les ventes, les honoraires sont négociables et la loi Macron de 2015 a encadré les remises possibles.

Comment vérifier la garantie financière d'une agence ?+

L'attestation de garantie financière doit être affichée en agence et figurer sur le site internet. Elle mentionne l'organisme (Galian, SOCAF, etc.), le numéro d'adhésion et le montant garanti. Vous pouvez vérifier directement auprès de l'organisme de garantie en cas de doute. Une agence qui ne peut présenter cette attestation n'est pas en règle avec la loi Hoguet.

Un mandataire en immobilier doit-il avoir une carte professionnelle ?+

Non, les mandataires en immobilier (agents commerciaux rattachés à une agence titulaire d'une carte T) n'ont pas besoin de leur propre carte. Ils doivent en revanche être titulaires d'une attestation de collaborateur délivrée par la CCI, justifier d'une assurance de responsabilité civile professionnelle et avoir une formation initiale ou continue. Ils ne peuvent exercer qu'au nom et pour le compte d'une agence habilitée.