Copropriété : syndic, charges, AG, conseil syndical | ICITOO | icitoo

La copropriété est le régime juridique qui s'applique à tout immeuble divisé en lots répartis entre plusieurs propriétaires. Issue de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, plusieurs fois modifiée (loi Alur 2014, loi ELAN 2018), elle organise la gestion commune des parties collectives de l'immeuble.

Ce guide synthétise les règles essentielles que tout copropriétaire doit connaître pour participer activement à la vie de sa copropriété.

Les notions fondamentales

Dans une copropriété, chaque lot comprend une partie privative (l'appartement proprement dit) et une quote-part des parties communes exprimée en tantièmes ou millièmes. Les parties communes incluent : les fondations, les gros murs, les planchers, les toitures, les escaliers, les ascenseurs, les halls, les courants et les éléments communs aux occupants de l'immeuble.

Chaque copropriétaire dispose ainsi de droits et d'obligations proportionnels à ses tantièmes, notamment pour le vote en assemblée générale et la contribution aux charges.

Le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est le document fondamental qui organise la copropriété. Il comprend :

L'état descriptif de division : inventaire des lots et leurs tantièmes
La destination de l'immeuble (résidentiel, mixte, commercial)
Les règles de jouissance des parties privatives et communes
La répartition des charges selon leur nature
Les règles de fonctionnement (assemblée, syndic, conseil syndical)

Le règlement est opposable à tous les copropriétaires, successeurs et occupants. Il ne peut être modifié qu'à la double majorité (article 26) ou à l'unanimité selon la nature de la modification. Une clause contraire à l'ordre public est réputée non écrite.

Le syndic : le gestionnaire de la copropriété

Le syndic est le représentant légal du syndicat des copropriétaires. Il est obligatoire dans toute copropriété et peut être :

Professionnel : titulaire d'une carte G Hoguet, soumis au contrat type et à des obligations déontologiques
Non professionnel (bénévole) : un copropriétaire élu par l'AG, solution adaptée aux petites copropriétés
Coopératif : chaque conseiller syndical élu assumant collectivement la fonction

Ses missions principales :

Exécuter les décisions prises en AG
Conserver et entretenir l'immeuble
Tenir la comptabilité de la copropriété
Gérer les contentieux et recouvrer les charges
Assurer l'immeuble
Communiquer avec les copropriétaires

Depuis la loi ELAN, le contrat type de syndic est obligatoire pour les syndics professionnels, avec un forfait de base et des honoraires supplémentaires limitativement énumérés.

Le conseil syndical : la courroie de transmission

Le conseil syndical est un organe consultatif composé de copropriétaires élus en AG. Son rôle :

Assister le syndic dans sa mission
Contrôler la gestion financière et comptable
Donner son avis sur toute question concernant la copropriété
Préparer l'assemblée générale avec le syndic

Le conseil syndical n'a pas de pouvoir de décision — seule l'AG peut engager la copropriété. Il est néanmoins un acteur essentiel, notamment pour un contrôle efficace du syndic professionnel.

L'assemblée générale : l'organe de décision

L'assemblée générale des copropriétaires (AG) est l'organe souverain. Elle se réunit au moins une fois par an pour statuer sur :

L'approbation des comptes de l'exercice écoulé
Le budget prévisionnel et les appels de fonds
Les travaux à réaliser
Le renouvellement ou le changement de syndic
Toute question importante concernant la copropriété

Les décisions sont prises selon quatre majorités distinctes, selon la nature de la question :

Article 24 (majorité simple) : décisions courantes, budget, travaux d'entretien — majorité des voix exprimées par les présents et représentés
Article 25 (majorité absolue) : nomination du syndic, travaux importants — majorité de toutes les voix de tous les copropriétaires
Article 25-1 (majorité assouplie) : si un premier vote à l'article 25 atteint au moins le tiers des voix, second vote à la majorité article 24 sans nouvelle convocation
Article 26 (double majorité) : modifications importantes du règlement, aliénation de parties communes — majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix
Unanimité : modifications fondamentales (destination de l'immeuble, etc.)

Les charges de copropriété

Les charges sont divisées en deux catégories :

Charges générales : liées à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes. Réparties selon les tantièmes de copropriété. Exemples : frais de syndic, assurance immeuble, honoraires du conseil syndical.

Charges spéciales : liées aux équipements et services collectifs, réparties selon l'utilité que chaque lot en tire. Exemples : chauffage collectif (réparti selon la consommation ou la surface chauffée), ascenseur (aucune charge pour les lots du rez-de-chaussée), eau chaude, etc.

Le règlement de copropriété fixe précisément les clés de répartition applicables. Une répartition non conforme peut être contestée en justice.

Le fonds travaux obligatoire

Depuis la loi Alur, toutes les copropriétés (ou presque) doivent constituer un fonds travaux obligatoire alimenté chaque année par un pourcentage minimum de 5 % du budget prévisionnel. Ce fonds est destiné à financer les futurs travaux importants (ravalement, toiture, chaudière, mise en conformité) sans les dilapider en frais courants.

Les copropriétés qui ont adopté un plan pluriannuel de travaux (PPT) (obligatoire pour les immeubles de plus de 15 ans depuis la loi Climat) doivent calibrer ce fonds sur la base du PPT.

Contester une décision d'AG

Un copropriétaire opposant (ayant voté contre) ou défaillant (absent et non représenté) peut contester une résolution d'AG en justice dans un délai impératif de deux mois à compter de la notification du procès-verbal (article 42 de la loi de 1965). Passé ce délai, la décision devient définitive.

Les motifs de contestation sont variés : vice de convocation, erreur de majorité, abus de majorité, contenu illégal, atteinte à un droit particulier. La contestation se fait par assignation devant le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble.

Conclusion

La copropriété est un régime juridique complexe mais structuré, conçu pour équilibrer les droits individuels des copropriétaires et la gestion collective de l'immeuble. Participer aux assemblées générales, comprendre les règles de majorité et contrôler la gestion du syndic sont les trois leviers principaux d'une copropriété saine.

Pour les situations conflictuelles (gestion contestée, travaux urgents, charges excessives), l'assistance d'un avocat spécialisé ou d'une ADIL est recommandée. Pour les décisions financières importantes, la préparation en amont avec le conseil syndical et une lecture attentive des documents joints à la convocation sont indispensables.

Questions fréquentes

Le syndic est-il obligatoire ?+

Oui, un syndic est obligatoire dans toute copropriété, quelle que soit sa taille, dès l'entrée en vigueur du règlement de copropriété. Il peut être professionnel, bénévole ou coopératif. En l'absence de syndic, un copropriétaire peut saisir le juge pour en désigner un à titre provisoire (article 46 du décret de 1967). Une copropriété sans syndic ne peut fonctionner juridiquement.

Peut-on changer de syndic en cours de mandat ?+

Oui, mais uniquement en respectant les conditions légales. Le mandat du syndic est limité à trois ans renouvelables. En cours de mandat, le syndic ne peut être révoqué que pour un motif légitime (faute grave, non-exécution de ses obligations) sur vote de l'AG à la majorité de l'article 25. Une révocation injustifiée peut entraîner le versement de dommages-intérêts au syndic.

Qui peut être membre du conseil syndical ?+

Tout copropriétaire peut être membre du conseil syndical, ainsi que le conjoint, le partenaire PACS, l'ascendant ou le descendant, à condition d'être mandaté par le copropriétaire. Le syndic et ses préposés ne peuvent en être membres. Le conseil syndical est élu pour trois ans maximum, à la majorité de l'article 25. Son rôle est consultatif et son existence est obligatoire sauf décision contraire de l'AG à l'article 25.

Les charges peuvent-elles être contestées ?+

Oui, un copropriétaire qui estime que les charges ne sont pas réparties conformément au règlement peut les contester en justice. Le délai est de cinq ans à compter de l'approbation des comptes en AG. Les erreurs les plus courantes concernent la répartition des charges spéciales ou la prise en compte de lots qui ne bénéficient pas d'un service. Une expertise peut être ordonnée par le juge.

Que se passe-t-il en cas de charges impayées ?+

Le syndic engage une procédure de recouvrement : mise en demeure, puis action en justice. Depuis la loi ELAN, un régime accéléré permet d'obtenir rapidement une injonction de payer suivie si nécessaire d'une hypothèque judiciaire sur le lot. Les charges impayées génèrent des intérêts légaux et peuvent conduire, dans les cas extrêmes, à la vente forcée du lot. Le conseil syndical doit suivre ces procédures de près.

Faut-il être obligé d'assister à toutes les assemblées générales ?+

Non, ce n'est pas obligatoire, mais c'est fortement recommandé. L'absence et l'absence de vote équivalent à une défaillance qui ne permet pas de contester ultérieurement les décisions prises. Un copropriétaire qui ne peut être présent peut donner pouvoir à un tiers (article 22), avec une limite de trois mandats par personne (sauf cas particuliers). La participation active est le meilleur moyen de peser sur les décisions.