Acheter à deux : mariage, PACS ou concubinage | ICITOO | icitoo

Acheter un logement à deux est l'une des premières grandes étapes financières d'un couple. Derrière cette démarche apparemment simple se cachent en réalité des régimes juridiques très différents selon le statut du couple : mariage, PACS ou concubinage. Chaque situation a ses propres conséquences sur la propriété du bien, sa transmission en cas de décès, et son sort en cas de séparation.

Ce guide détaille les trois principaux cas de figure et les pièges à éviter pour sécuriser l'acquisition.

L'achat en concubinage : le régime par défaut

Le concubinage, aussi appelé union libre, n'offre aucune protection juridique automatique entre les concubins. Lorsqu'ils achètent ensemble, ils acquièrent le bien en indivision. Les parts respectives sont fixées dans l'acte d'achat et correspondent généralement au financement apporté par chacun.

Les conséquences concrètes :

Propriété : chaque concubin détient une quote-part (par exemple 50/50 ou 60/40 selon l'apport)
Gestion : les décisions importantes nécessitent l'accord des deux — ce qui peut bloquer un vendeur réticent
Séparation : le bien est soit racheté par un concubin, soit vendu et le prix partagé selon les quotes-parts
Décès : le concubin survivant n'hérite pas automatiquement de la part du défunt, qui revient aux héritiers légaux (enfants, parents). Il peut être contraint de sortir du logement
Fiscalité : le concubin n'est pas un héritier au sens fiscal, il est taxé à 60 % sur toute transmission

Pour limiter ces risques, il est possible de signer une convention d'indivision (souvent d'une durée limitée à cinq ans renouvelables) et de rédiger un testament au profit du concubin, dans la limite de la quotité disponible (part non réservée aux héritiers réservataires).

L'achat en PACS : un régime intermédiaire

Le Pacte civil de solidarité offre une protection juridique plus avantageuse que le concubinage, tout en restant plus souple que le mariage. Depuis la loi du 23 juin 2006, le régime par défaut du PACS est celui de la séparation de biens — c'est important.

Deux régimes possibles :

Séparation de biens (par défaut) : chaque partenaire reste propriétaire des biens qu'il acquiert seul, et les biens achetés ensemble sont en indivision selon les apports.
Indivision (sur option) : les partenaires peuvent choisir d'acquérir ensemble tout bien nouveau à parts égales, quel que soit le financement effectif.

Les conséquences sur le logement :

Propriété : comme en concubinage pour la séparation de biens, ou par moitié en indivision
Séparation : même mécanisme qu'en concubinage, avec rachat ou vente
Décès : depuis la loi TEPA de 2007, le partenaire pacsé est totalement exonéré des droits de succession, mais il n'hérite pas automatiquement. Un testament reste indispensable pour lui attribuer la part du partenaire décédé, dans la limite de la quotité disponible.

Le PACS offre donc une protection fiscale solide mais pas de protection héréditaire automatique.

L'achat en mariage : un cadre complet

Le mariage est le régime le plus protecteur pour les époux. Il faut toutefois distinguer les différents régimes matrimoniaux :

Communauté réduite aux acquêts (régime légal par défaut) : les biens achetés pendant le mariage sont communs, quelle que soit la contribution respective. Les biens acquis avant le mariage restent propres.
Séparation de biens : chaque époux conserve la propriété exclusive des biens acquis en son nom, avant ou pendant le mariage. Les biens achetés ensemble sont en indivision.
Communauté universelle : tous les biens, quelle que soit leur origine, appartiennent aux deux époux. Souvent assortie d'une clause d'attribution intégrale au conjoint survivant, c'est le régime le plus protecteur pour le couple mais pénalise les enfants d'une première union.
Participation aux acquêts : régime hybride rare.

En cas de décès d'un époux, le conjoint survivant bénéficie de droits successoraux automatiques (usufruit ou quart en pleine propriété selon la présence d'enfants), complètement exonérés de droits de succession depuis la loi TEPA.

Comparatif synthétique

|---|---|---|---|

| Hériter sans testament | Non | Non | Oui |

| Exonération de droits | Non (60 %) | Oui | Oui |

Le piège de l'apport inégal

Quel que soit le statut, l'un des principaux pièges concerne les apports inégaux. Lorsqu'un seul des conjoints apporte une somme importante (héritage, épargne, plus-value d'une précédente vente), celle-ci doit être clairement mentionnée dans l'acte d'achat sous forme de clause d'apport pour être reconnue et récupérable en cas de séparation.

À défaut de mention expresse, l'apport est considéré comme ayant été fait à part égale, et la personne qui a apporté davantage perd la différence.

Protéger son logement : les outils

Plusieurs dispositifs permettent de sécuriser l'acquisition à deux :

Testament authentique en faveur du partenaire
Donation au dernier vivant pour les couples mariés
Assurance-vie dont le conjoint est bénéficiaire (hors succession, fiscalité avantageuse)
Démembrement de propriété : séparer l'usufruit et la nue-propriété pour protéger le survivant
SCI familiale : détenir le logement via une société civile immobilière, utile dans certaines configurations complexes

Ces dispositifs doivent être mis en place avec un notaire qui apprécie la situation familiale et le régime matrimonial.

Conclusion

Acheter à deux est rarement une simple addition de deux signatures : le statut du couple détermine qui possède, qui hérite et comment le bien est partagé en cas de séparation ou de décès. Le concubinage impose une vigilance maximale par des actes juridiques complémentaires. Le PACS offre une protection fiscale forte mais pas héréditaire automatique. Le mariage, selon le régime choisi, reste le cadre le plus complet.

Dans tous les cas, consulter un notaire avant de signer le compromis est indispensable pour calibrer l'opération au statut du couple, prévoir les scénarios de séparation et de décès, et éviter les mauvaises surprises. Cette consultation coûte généralement quelques centaines d'euros et évite des litiges autrement très coûteux.

Questions fréquentes

Deux concubins peuvent-ils acheter ensemble sans être protégés ?+

Oui, techniquement ils peuvent acheter en indivision. Mais sans testament ni convention, le concubin survivant n'hérite pas, n'est pas prioritaire pour racheter la part de l'autre, et sera taxé à 60 % sur toute transmission. Il est donc indispensable de prévoir par testament et convention d'indivision un cadre protecteur avant même la signature du compromis.

Le PACS protège-t-il autant que le mariage ?+

Non. Le PACS offre une exonération totale de droits de succession entre partenaires, mais contrairement au mariage il ne crée aucun droit héréditaire automatique. Sans testament, la part du partenaire décédé revient à ses héritiers légaux (enfants, parents) et le partenaire survivant peut se retrouver à devoir quitter le logement. Le mariage reste le régime le plus protecteur.

Comment mentionner un apport inégal dans l'acte d'achat ?+

Le notaire intègre dans l'acte une clause précisant le montant exact de l'apport de chaque acquéreur et l'origine des fonds (héritage, épargne, vente précédente). Cette mention permet, en cas de revente ou de séparation, de récupérer son apport avant le partage du solde. Sans cette clause, l'apport est réputé avoir été fait à parts égales et la différence est perdue.

Qu'est-ce que la clause de tontine ?+

La clause de tontine ou clause d'accroissement est une technique juridique permettant que le survivant des deux acquéreurs soit réputé avoir toujours été seul propriétaire du bien. Elle évite l'indivision mais comporte des risques fiscaux (taxation comme une mutation à titre onéreux) et pratiques (aucune gestion possible en cas de désaccord). Elle nécessite un conseil notarial approfondi.

Peut-on acheter en SCI à deux ?+

Oui, détenir le logement par une SCI familiale est une option adaptée à certaines configurations : achats complexes, enfants d'unions différentes, volonté de transmettre progressivement. La SCI permet de transmettre les parts plutôt que le bien lui-même, en bénéficiant d'abattements et d'une grande souplesse. Toutefois, la SCI complique la gestion courante et entraîne des coûts (création, comptabilité, assemblée). Elle doit être envisagée avec un notaire ou un avocat fiscaliste.

Que devient le logement en cas de divorce ?+

Tout dépend du régime matrimonial. En communauté réduite aux acquêts, le logement acheté pendant le mariage est partagé par moitié entre les époux. En séparation de biens, le partage se fait selon les quotes-parts inscrites à l'acte. La résidence principale bénéficie aussi d'une protection particulière (article 215 du Code civil) : aucun époux ne peut la vendre sans l'accord de l'autre, même pendant le mariage.