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État des lieux d'entrée et de sortie : guide pratique
Forme, contenu, désaccords, grille de vétusté : tout ce qu'il faut savoir sur les états des lieux d'entrée et de sortie.
L'état des lieux est un document contradictoire dressé à l'entrée et à la sortie d'un locataire. Il décrit avec précision l'état du logement et de ses équipements. C'est la preuve centrale de toute restitution du dépôt de garantie à la fin du bail. Son cadre légal, renforcé par la loi Alur et le décret n°2016-382 du 30 mars 2016, impose un formalisme strict.
L'obligation d'établir un état des lieux
L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 impose d'établir un état des lieux contradictoirement entre les parties ou leurs représentants, lors de la remise et de la restitution des clés. Cette obligation concerne tous les baux d'habitation à titre de résidence principale, vides ou meublés.
À défaut d'état des lieux d'entrée, la présomption légale joue en faveur du bailleur : le locataire est réputé avoir reçu le logement en bon état et doit le restituer dans le même état. C'est très défavorable au locataire, qui doit alors prouver par tout moyen (photographies, témoignages) les éventuels défauts préexistants.
La forme : contradictoire et conforme
L'état des lieux peut être :
- Établi à l'amiable entre le bailleur (ou son mandataire) et le locataire, sur papier libre ou sur un document type
- Réalisé par un huissier de justice en cas de désaccord, les frais étant partagés à parts égales entre les deux parties
Il doit être daté, signé par les deux parties et remis en un exemplaire original à chacune. Un état des lieux non signé par une partie est nul.
Le contenu obligatoire (décret Alur)
Le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 impose un contenu minimum pour l'état des lieux d'entrée ou de sortie :
1. Le type d'état des lieux (entrée ou sortie)
2. Sa date d'établissement
3. La localisation du logement
4. Le nom ou la dénomination des parties et l'identification du bailleur ou du mandataire
5. Les relevés des compteurs individuels (eau, électricité, gaz, chauffage collectif le cas échéant)
6. Le détail des clés remises
7. La description précise de chaque pièce (murs, sols, plafonds, équipements, mobilier pour les meublés)
8. Les signatures des parties
La description de chaque pièce doit être factuelle, sans ambiguïté. Les mentions vagues comme « état correct » doivent être évitées : préférer « peinture propre, aucune tache, pas de fissure » ou au contraire « peinture écaillée derrière le radiateur, tache d'humidité 15 × 10 cm ».
L'utilisation des photographies
Les photographies peuvent être annexées à l'état des lieux pour documenter de façon précise l'état du logement. C'est une pratique recommandée, surtout pour les biens en bon état ou présentant des défauts spécifiques. Elles doivent être :
- Datées (horodatage de l'appareil ou mention manuscrite)
- Signées ou paraphées par les deux parties
- Numérotées et référencées dans le corps de l'état des lieux
Les photographies constituent un moyen de preuve fort devant le juge en cas de litige ultérieur.
L'état des lieux d'entrée
Lors de l'entrée, prévoyez du temps (minimum une à deux heures selon la surface) et procédez méthodiquement, pièce par pièce, en commençant par l'extérieur et l'entrée.
Check-list à l'entrée :
- Murs, plafonds, sols : état général, fissures, taches, auréoles
- Menuiseries : portes, fenêtres, volets (fonctionnement, état)
- Équipements sanitaires : robinetterie, faïence, joints, WC
- Cuisine : plans de travail, plaques, four, évier, carrelage
- Chauffage : radiateurs, système, production d'eau chaude
- Équipements électriques : prises, interrupteurs, éclairages
- Pour les meublés : inventaire détaillé du mobilier avec état de chaque élément
Testez chaque équipement pendant l'état des lieux : allumez tous les interrupteurs, faites couler l'eau partout, vérifiez que les prises fonctionnent. Un défaut non signalé à l'entrée sera difficile à faire reconnaître ensuite.
L'état des lieux de sortie
L'état des lieux de sortie doit être établi selon la même méthode que celui d'entrée, et permet d'identifier les éventuelles dégradations imputables au locataire. Le locataire a intérêt à nettoyer soigneusement le logement avant la sortie : un logement non nettoyé donne immédiatement une mauvaise impression et justifie des retenues sur le dépôt de garantie.
Le décret du 30 mars 2016 impose de comparer pièce par pièce l'état de sortie à l'état d'entrée, et de préciser pour chaque défaut :
- Son emplacement exact
- Sa nature
- Son ampleur (dimensions si possible)
- La date présumée d'apparition
La vétusté : un concept clé
La vétusté est l'usure normale du logement due au temps et à un usage conforme à sa destination. Elle n'est jamais imputable au locataire. Pour l'apprécier, le décret n°2016-382 permet d'annexer au bail une grille de vétusté qui décrit la durée de vie théorique de chaque élément (peintures, moquettes, équipements) et le pourcentage de vétusté par année d'occupation.
Exemple simplifié : une peinture neuve à l'entrée, vieille de quatre ans à la sortie, est considérée comme vétuste à 40 ou 50 % selon la grille, ce qui réduit proportionnellement la part imputable au locataire en cas de remise en peinture.
À défaut de grille annexée, les juges appliquent des principes jurisprudentiels similaires.
Le désaccord et le recours à l'huissier
Si les parties ne parviennent pas à un accord, chacune peut faire appel à un huissier de justice pour établir l'état des lieux. Les frais sont partagés à parts égales entre bailleur et locataire, dans la limite des tarifs réglementés. Un état des lieux d'huissier a une valeur probante très forte en cas de contentieux.
Une autre voie, en cas de litige persistant après l'état des lieux de sortie et retenue sur le dépôt, consiste à saisir la Commission Départementale de Conciliation (gratuite) avant toute action judiciaire.
Conclusion
L'état des lieux est probablement le document le plus important de la vie d'un bail, tant pour le bailleur que pour le locataire. Un état des lieux précis, contradictoire, photographié et signé à l'entrée comme à la sortie, prévient l'immense majorité des litiges sur le dépôt de garantie.
Prévoyez toujours du temps, ne vous précipitez pas, et n'hésitez pas à faire mentionner le moindre défaut. La grille de vétusté, annexée au bail dès l'origine, est un outil pragmatique pour éviter les discussions sur la frontière entre usure normale et dégradations imputables au locataire.