Aperçu du modèle
# DÉCLARATION DES REVENUS FONCIERS — RÉGIME RÉEL — FORMULAIRE 2044 (ARTICLE 28 DU CGI)
_(modèle de feuille de calcul à reporter sur la déclaration officielle ou à remettre à l'expert-comptable)_
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ARTICLE 1 — IDENTIFICATION DU PROPRIÉTAIRE
- Nom et prénom (ou raison sociale SCI) : [NOM]
- Numéro fiscal (13 chiffres) : [NUMERO_FISCAL]
- SIREN (si SCI à l'IR ou meublé) : [SIREN]
- Adresse fiscale : [ADRESSE]
- Année des revenus déclarés : [ANNEE]
- Régime applicable : ☐ Réel obligatoire (recettes > 15 000 €) ☐ Réel sur option (option valable 3 ans irrévocables)
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ARTICLE 2 — IDENTIFICATION DU BIEN LOUÉ
- Adresse du bien : [ADRESSE_BIEN]
- Cadastre : section [SECTION] – n° [NUMERO]
- Type de bail : ☐ Loi 1989 (vide) ☐ Bail rural ☐ Bail commercial ☐ Bail professionnel
_(Le meublé relève des BIC, formulaire 2042-C-PRO — voir LMNP)._
- Date d'achat : [DATE_ACHAT] / Prix d'achat : [PRIX_ACHAT] €
- Locataire : [NOM_LOCATAIRE]
- Date de début du bail : [DATE_BAIL]
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ARTICLE 3 — RECETTES BRUTES
| Recette | Montant € |
|---------|-----------|
| Loyers encaissés (HT charges) | [LOYERS_HT] |
| Charges récupérables sur le locataire (provisions ou réelles) | [CHARGES_RECUP] |
| Subventions et indemnités liées à la location | [SUBVENTIONS] |
| Recettes accessoires (loyer parking, garage, jardin) | [RECETTES_ACCESSOIRES] |
| TOTAL RECETTES BRUTES | [TOTAL_RECETTES] |
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ARTICLE 4 — CHARGES DÉDUCTIBLES (ARTICLE 31 DU CGI)
4.1. Frais de gestion et d'administration
| Charge | Montant € |
|--------|-----------|
| Forfait 20 € par local (frais généraux et correspondance) | [FORFAIT_20] |
| Honoraires d'agence (gestion locative, recouvrement) | [HONORAIRES_AGENCE] |
| Procédures contre locataire indélicat (huissier, avocat) | [PROCEDURES] |
| Comptabilité / honoraires expert-comptable | [COMPTABILITE] |
4.2. Primes d'assurance
| Type | Montant € |
|------|-----------|
| PNO (Propriétaire Non Occupant) | [PNO] |
| GLI (Garantie Loyers Impayés) | [GLI] |
| Multirisque immeuble (parts non imputables au locataire) | [MULTIRISQUE] |
4.3. Travaux d'entretien, de réparation, d'amélioration
_Sont déductibles : entretien, réparation, amélioration (logement). NE sont PAS déductibles : construction, reconstruction, agrandissement._
| Travaux | Date | Entreprise | Montant TTC € |
|---------|------|------------|---------------|
| [DESCRIPTION_1] | [DATE_1] | [ENTREPRISE_1] | [MONTANT_1] |
| [DESCRIPTION_2] | [DATE_2] | [ENTREPRISE_2] | [MONTANT_2] |
Total travaux : [TOTAL_TRAVAUX] €
4.4. Charges de copropriété
| Élément | Montant € |
|---------|-----------|
| Provisions pour charges courantes | [PROVISIONS] |
| Régularisation N-1 (à imputer sur N) | [REGULARISATION] |
| Travaux exceptionnels votés (sauf gros travaux récupérés sur l'année) | [TRAVAUX_AG] |
4.5. Impôts et taxes
| Élément | Montant € |
|---------|-----------|
| Taxe foncière (hors TEOM récupérable sur le locataire) | [TF_HORS_TEOM] |
| Cotisation contribution sur revenus locatifs (CRL — > 75 % parts détenues par sociétés à l'IR) | [CRL] |
| Taxe spéciale d'équipement | [TSE] |
4.6. Intérêts et frais d'emprunt
| Élément | Montant € |
|---------|-----------|
| Intérêts du prêt d'acquisition | [INTERETS] |
| Frais de dossier bancaire | [FRAIS_DOSSIER] |
| Frais de garantie hypothécaire / Crédit Logement | [FRAIS_GARANTIE] |
| Primes d'assurance emprunteur (DC-PTIA quotité bien) | [ASSURANCE_EMPRUNTEUR] |
4.7. Autres charges déductibles
- Provisions ASL (Association Syndicale Libre) : [ASL]
- Indemnité d'éviction (bail commercial) : [INDEMNITE_EVICTION]
- Frais de relogement (en cas de travaux) : [FRAIS_RELOGEMENT]
TOTAL CHARGES DÉDUCTIBLES = [TOTAL_CHARGES]
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ARTICLE 5 — RÉSULTAT FONCIER
Recettes brutes – Charges déductibles = [RESULTAT] €
Cas 1 — Bénéfice foncier
→ Déclaré ligne 4BA de la 2042 → soumis à l'IR au barème + 17,2 % de prélèvements sociaux.
Cas 2 — Déficit foncier
- Le déficit foncier (hors intérêts d'emprunt) est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an (article 156-I-3° CGI) ;
- 21 400 €/an si rénovation thermique permettant le passage de DPE F ou G à un classement supérieur (loi de finances rectificative pour 2022, art. 12 ; valable pour les travaux acceptés et payés du 01/01/2023 au 31/12/2025) ;
- L'excédent et la fraction issue d'intérêts d'emprunt s'imputent sur les revenus fonciers des 10 années suivantes ;
- Pour bénéficier de l'imputation, le bien doit rester loué pendant les 3 années qui suivent l'imputation (sauf décès, expropriation, invalidité, licenciement, retraite).
→ Déficit imputable revenu global = [DEFICIT_GLOBAL]
→ Déficit reportable RF = [DEFICIT_REPORTABLE]
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ARTICLE 6 — DÉCLARATION FORMULAIRES
6.1. Formulaire 2044 « normal » : revenus fonciers de droit commun.
6.2. Formulaire 2044 SPE : régimes spéciaux (Borloo, Robien, Cosse, Pinel, Denormandie, monuments historiques).
6.3. Report sur 2042 : ligne 4BA (bénéfice) ou 4BB / 4BC / 4BD (déficits).
6.4. Acomptes (PAS) : la taxation est étalée tout au long de l'année via le prélèvement à la source — déclarer le résultat dans l'espace particulier après la déclaration annuelle.
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ARTICLE 7 — OBLIGATIONS COMPLÉMENTAIRES
- Conserver toutes les pièces justificatives (factures, baux, quittances) pendant 6 ans (article L. 102 B du LPF, prolongé à 10 ans en cas de redressement).
- Tenir un journal des recettes et dépenses chronologique.
- Pour les SCI à l'IR : déclaration 2072 (résultat collectif), puis quote-part déclarée par chaque associé.
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ARTICLE 8 — CLAUSES DE SAUVEGARDE
a Intégralité ; b Bonne foi (1104 CC) ; c RGPD ; d eIDAS (signature électronique impots.gouv.fr) ; e Médiation Bercy ; f Juridiction TA.
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Fait à [LIEU], le [DATE].
_Signature_
[NOM_PRENOM]