Aperçu du modèle
# PROCÉDURE COMPLÈTE — LOCATION MEUBLÉE NON PROFESSIONNELLE (LMNP) AU RÉGIME MICRO-BIC OU RÉEL
_(Articles 50-0, 90 quater, 155 IV du CGI ; obligations sociales URSSAF / SSI)_
---
ARTICLE 1 — DÉFINITION DU LMNP
1.1. Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) est défini à contrario du loueur en meublé professionnel (LMP) : le statut de LMP suppose la réunion simultanée des deux conditions :
- Recettes annuelles tirées de la location meublée > 23 000 € ;
- ET ces recettes excèdent les autres revenus d'activité du foyer fiscal soumis à l'IR.
1.2. À défaut de réunir ces deux conditions cumulatives, le bailleur est LMNP.
1.3. Régime fiscal : revenus catégoriels BIC (et non revenus fonciers).
1.4. Définition du « meublé » : décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 — liste des 11 catégories d'éléments mobiliers obligatoires (literie, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, ustensiles, table, sièges, étagères, luminaires, matériel d'entretien).
---
ARTICLE 2 — IMMATRICULATION (1ʳᵉ ÉTAPE)
2.1. Démarche : déclaration de début d'activité auprès de l'INPI via le Guichet unique (formalites.entreprises.gouv.fr) — anciennement formulaire P0i au CFE des impôts.
2.2. Délai : dans les 15 jours suivant le début de l'activité.
2.3. Effet : attribution d'un numéro SIRET par l'INSEE (gratuit).
2.4. Pièces :
- Pièce d'identité ;
- Justificatif de domicile ;
- Adresse du bien loué ;
- Date de début d'activité ;
- Choix du régime fiscal (micro-BIC ou réel — voir art. 3) ;
- Choix du régime social (cotisations : URSSAF / SSI le cas échéant — voir art. 5).
2.5. Activité : code NAF 5520Z (meublé saisonnier classé) ou 6820B (location meublée non saisonnière).
---
ARTICLE 3 — CHOIX DU RÉGIME FISCAL (2ᵉ ÉTAPE)
3.1. Régime MICRO-BIC (par défaut)
☐ Plafond de recettes :
- 77 700 € : meublé classique (longue durée) ;
- 15 000 € (depuis loi de finances 2024) : meublé de tourisme NON classé ;
- 77 700 € : meublé de tourisme classé ;
- 188 700 € : chambres d'hôtes / classement étoiles touristique.
☐ Abattement forfaitaire :
- 50 % : meublé classique ;
- 30 % (depuis loi de finances 2024) : meublé de tourisme NON classé ;
- 71 % : meublé de tourisme classé ou chambres d'hôtes (hors zone tendue).
☐ Avantages : simplicité, aucune comptabilité, pas de bilan.
☐ Inconvénient : pas d'amortissement, abattement parfois inférieur aux charges réelles.
☐ Déclaration : recettes brutes lignes 5ND/5OD ou 5NJ/5OJ de la 2042-C-PRO.
3.2. Régime RÉEL (sur option ou de plein droit)
☐ Plein droit : si recettes > plafond du micro-BIC.
☐ Sur option : option valable 1 an, renouvelable tacitement (depuis 2022, anciennement 3 ans irrévocables) — option à formuler avant le 1er février de la 1re année concernée, ou lors de la déclaration de début d'activité (Guichet unique).
☐ Avantages :
- Déduction des charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, charges copro, honoraires, ménage, etc.) ;
- Amortissement du bien (hors terrain, ~80 % de la valeur, durée 25-30 ans) et du mobilier (5-10 ans) — diminue fortement la base imposable ;
- Souvent fiscalité quasi-nulle pendant 8-15 ans.
☐ Obligations :
- Tenue d'une comptabilité commerciale (bilan, compte de résultat) ;
- Recommandation : adhésion à un CGA / OGA (obsolète depuis 2023 — supprimé) ;
- Déclaration 2031 (résultat BIC) + tableaux 2033 ou 2050-2059 (selon régime simplifié ou normal) ;
- Report du résultat sur 2042-C-PRO.
☐ Coût : honoraires expert-comptable (~600 à 1 200 €/an), souvent rentabilisés.
---
ARTICLE 4 — DÉCLARATION ANNUELLE (3ᵉ ÉTAPE)
4.1. Formulaires :
| Régime | Formulaires |
|--------|-------------|
| Micro-BIC | 2042-C-PRO uniquement (lignes 5ND/5OD ou 5NJ/5OJ) |
| Réel | Liasse fiscale 2031 + 2033 (réel simplifié) ou 2050-2059 (réel normal) — télétransmission via EDI ; report sur 2042-C-PRO ligne 5NA/5OA |
4.2. Échéance : avril-juin (avec la déclaration de revenus annuelle).
4.3. Cas particulier : la liasse fiscale se télétransmet par voie EDI / EFI avant le 2ᵉ jour ouvré suivant le 1ᵉʳ mai pour les exercices clos au 31 décembre.
---
ARTICLE 5 — RÉGIME SOCIAL
5.1. Pas de cotisations sociales (cas général)
Les recettes LMNP sont assujetties uniquement aux prélèvements sociaux 17,2 % (CSG / CRDS / PS) sur les revenus du patrimoine.
5.2. Cotisations sociales SSI obligatoires si :
- Recettes annuelles meublé tourisme > 23 000 € (article L. 611-1-6° CSS) ; OU
- Inscription comme LMP au RCS.
→ Cotisations sociales aux TNS (anciennement RSI / SSI) au taux d'environ 35-43 % du bénéfice ; affiliation au régime micro-social possible (~22 % des recettes brutes).
5.3. Pour les locations meublées de tourisme, la commune peut exiger un enregistrement (numéro à 13 chiffres) — sous peine d'amende jusqu'à 5 000 €.
---
ARTICLE 6 — TVA
6.1. La location meublée à usage d'habitation est exonérée de TVA (article 261 D 4° CGI).
6.2. Sauf : prestations para-hôtelières (3 sur 4 services parmi : petit-déjeuner, ménage régulier, fourniture du linge, accueil/réception). Dans ce cas, TVA 10 % applicable.
---
ARTICLE 7 — CFE / CVAE
7.1. CFE (cotisation foncière des entreprises) : due chaque année (article 1447 CGI), sauf exonération la 1re année.
7.2. Exonérations possibles : meublé pour personnes en difficulté (loi DALO), gîte rural classé.
7.3. CVAE : supprimée en 2024.
---
ARTICLE 8 — CESSION DU BIEN LMNP
8.1. La plus-value relève des plus-values des particuliers (articles 150 U et suivants), pas des plus-values professionnelles, en LMNP. Application des abattements pour durée de détention (22 ans IR / 30 ans PS).
8.2. Réintégration des amortissements au calcul de la plus-value imposable depuis la loi de finances 2025 (article 24 LF 2025) — vigilance accrue pour les LMNP au réel.
---
ARTICLE 9 — CLAUSES DE SAUVEGARDE
a Intégralité ; b Bonne foi (1104 CC) ; c RGPD ; d eIDAS ; e Médiation Bercy + médiateur des entreprises ; f Juridiction TA / TJ selon le contentieux.
---
ARTICLE 10 — RÉCAPITULATIF DES TÂCHES PRATIQUES
| Étape | Action | Délai |
|-------|--------|-------|
| 1 | Inscription Guichet unique INPI (P0i électronique) | 15 jours après début |
| 2 | Réception SIRET INSEE | 1-3 semaines |
| 3 | Choix régime fiscal | Lors de l'inscription ou avant 1er février |
| 4 | Souscription assurance PNO | Avant location |
| 5 | Déclaration meublé tourisme en mairie (le cas échéant) | Avant location |
| 6 | Tenue comptabilité (si réel) | En continu |
| 7 | Déclaration annuelle 2042-C-PRO + 2031 (si réel) | Avril-juin |
| 8 | Paiement CFE | Décembre annuellement |
---
Fait à [LIEU], le [DATE].
_Signature_
[NOM_PRENOM]