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# DOCUMENT RÉCAPITULATIF DE CALCUL DE LA PLUS-VALUE IMMOBILIÈRE — ARTICLES 150 U À 150 VH DU CGI
_(à présenter au notaire en charge de l'acte de vente, qui établira la déclaration 2048-IMM)_
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ARTICLE 1 — IDENTIFICATION DU CÉDANT ET DU BIEN
Cédant :
- Nom et prénom : [NOM_PRENOM]
- Date et lieu de naissance : [DATE_NAISSANCE] à [LIEU_NAISSANCE]
- Adresse fiscale : [ADRESSE]
- Numéro fiscal : [NUMERO_FISCAL]
Bien cédé :
- Adresse : [ADRESSE_BIEN]
- Cadastre : section [SECTION] – n° [NUMERO_PARCELLE] – commune [COMMUNE]
- Surface habitable : [SURFACE] m²
- Nature : ☐ Maison ☐ Appartement ☐ Terrain à bâtir ☐ Local commercial ☐ Parts SCI
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ARTICLE 2 — DURÉE DE DÉTENTION
- Date d'acquisition : [DATE_ACQUISITION]
- Date de cession (acte authentique) : [DATE_CESSION]
- Durée de détention : [NOMBRE_ANNEES] ans et [NOMBRE_MOIS] mois
- Mode d'acquisition : ☐ Achat ☐ Donation ☐ Succession ☐ Échange ☐ Construction
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ARTICLE 3 — CALCUL DU PRIX DE VENTE NET
| Élément | Montant € |
|---------|-----------|
| Prix stipulé dans l'acte de vente | [PRIX_VENTE] |
| – Charges et indemnités versées au profit du cédant (clause de meuble laissé, mobilier sur facture) | – [VALEUR_MEUBLES] |
| – Frais de cession à la charge du vendeur (diagnostics, mainlevée d'hypothèque, commission d'agence si à la charge du vendeur) | – [FRAIS_CESSION] |
| = PRIX DE VENTE NET (PVN) | [PVN] |
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ARTICLE 4 — CALCUL DU PRIX D'ACQUISITION CORRIGÉ
4.1. Prix d'acquisition initial
| Élément | Montant € |
|---------|-----------|
| Prix d'achat figurant dans l'acte | [PRIX_ACHAT] |
| Valeur déclarée en cas de donation/succession | [VALEUR_DECLAREE] |
| Coût total de construction (si auto-construction) | [COUT_CONSTRUCTION] |
4.2. Frais d'acquisition (au choix : forfait OU réel)
☐ Forfait 7,5 % du prix d'achat (article 41 duovicies-0 H Annexe III) → [FRAIS_FORFAITAIRES]
☐ Frais réels justifiés sur factures :
- Émoluments du notaire et droits d'enregistrement : [FRAIS_NOTAIRE]
- Frais de géomètre : [FRAIS_GEOMETRE]
- Frais de publication : [FRAIS_PUBLICATION]
- Total réel : [FRAIS_REELS]
4.3. Travaux (au choix : forfait OU réel) — si détention > 5 ans
☐ Forfait 15 % du prix d'achat → [TRAVAUX_FORFAITAIRES]
☐ Travaux réels : construction, reconstruction, agrandissement, amélioration (à l'exclusion de l'entretien et des réparations), justifiés par factures d'entreprises (article 150 VB-II-4° CGI) → [TRAVAUX_REELS]
_Important : les travaux réalisés par le contribuable lui-même ne sont JAMAIS retenus._
4.4. Total prix d'acquisition corrigé
Prix d'acquisition + frais + travaux = [PRIX_ACQUISITION_CORRIGE]
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ARTICLE 5 — PLUS-VALUE BRUTE
PVB = PVN – Prix d'acquisition corrigé = [PVB] €
Si PVB ≤ 0 : moins-value, non imputable sur d'autres revenus (sauf cas particuliers de vente en bloc).
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ARTICLE 6 — ABATTEMENTS POUR DURÉE DE DÉTENTION
6.1. Abattement applicable à l'impôt sur le revenu (IR — taux 19 %)
| Durée détenue | Abattement annuel | Abattement cumulé |
|---------------|-------------------|-------------------|
| 0 à 5 ans | 0 % | 0 % |
| 6e à 21e année | 6 %/an | jusqu'à 96 % |
| 22e année | 4 % | 100 % (exonération) |
| À partir de 22 ans | EXONÉRATION TOTALE | 100 % |
→ Abattement IR = [ABATTEMENT_IR_POURCENTAGE] % → réduction = [ABATTEMENT_IR_MONTANT]
6.2. Abattement applicable aux prélèvements sociaux (PS — taux 17,2 %)
| Durée détenue | Abattement annuel | Abattement cumulé |
|---------------|-------------------|-------------------|
| 0 à 5 ans | 0 % | 0 % |
| 6e à 21e année | 1,65 %/an | 26,4 % |
| 22e année | 1,60 % | 28 % |
| 23e à 30e année | 9 %/an | 100 % (exonération) |
| À partir de 30 ans | EXONÉRATION TOTALE | 100 % |
→ Abattement PS = [ABATTEMENT_PS_POURCENTAGE] %
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ARTICLE 7 — CALCUL DE L'IMPÔT
7.1. Plus-value imposable IR
- PVB = [PVB]
- Abattement IR : [ABATTEMENT_IR_MONTANT]
- Plus-value imposable à l'IR = [PV_IMPOSABLE_IR]
- IR = [PV_IMPOSABLE_IR] × 19 % = [IR_DU]
7.2. Plus-value imposable Prélèvements sociaux
- PVB = [PVB]
- Abattement PS : [ABATTEMENT_PS_MONTANT]
- Plus-value imposable PS = [PV_IMPOSABLE_PS]
- PS = [PV_IMPOSABLE_PS] × 17,2 % = [PS_DUS]
7.3. Surtaxe sur les plus-values élevées (article 1609 nonies G CGI)
Applicable si PV imposable IR > 50 000 € (taux progressif de 2 % à 6 %).
→ Surtaxe = [SURTAXE]
7.4. Total à payer
Total = IR + PS + Surtaxe = [TOTAL_IMPOTS] €
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ARTICLE 8 — EXONÉRATIONS POSSIBLES
Vérifier si le cédant peut bénéficier d'une exonération totale :
☐ Résidence principale (art. 150 U-II-1° CGI) : occupation effective et habituelle au jour de la cession.
☐ Première cession d'un logement autre que la résidence principale (art. 150 U-II-1° bis CGI) si remploi dans 24 mois pour acquérir / construire la résidence principale.
☐ Petite cession ≤ 15 000 € (art. 150 U-II-6° CGI) — pour la fraction du prix.
☐ Détention > 22 ans (IR) ou > 30 ans (PS).
☐ Personnes âgées en EHPAD ou maison de retraite sous conditions de revenus (art. 150 U-III CGI).
☐ Cession à un organisme de logement social (art. 150 U-II-7° CGI).
☐ Expropriation sous remploi de l'indemnité (art. 150 U-II-4° CGI).
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ARTICLE 9 — DÉCLARATION ET PAIEMENT
9.1. Le notaire établit la déclaration 2048-IMM au moment de l'acte authentique et procède au prélèvement de l'impôt.
9.2. La plus-value est reportée pour information sur la déclaration de revenus 2042 C (case 3 VG) — utile pour le calcul du RFR.
9.3. Pour les non-résidents : déclaration 2048-IMM-SD, taux 19 % (UE) ou 19 % + 17,2 % CSG/CRDS sauf convention, désignation d'un représentant fiscal accrédité parfois requise.
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ARTICLE 10 — CLAUSES DE SAUVEGARDE
a Intégralité ; b Bonne foi (1104 CC) ; c RGPD ; d eIDAS (acte authentique électronique) ; e Médiation des ministères économiques et financiers ; f Juridiction TA.
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Fait à [LIEU], le [DATE].
_Signature du cédant_
[NOM_PRENOM]
_Signature du notaire instrumentaire_
Maître [NOM_NOTAIRE]